Investicije - Srbija

Šta investitori dobijaju, a šta im nedostaje prilikom ulaganja u napuštene ili nedovoljno iskorišćene objekte

Jedan od načina za ulaganje jeste i korišćenje tzv. braunfild investicionih lokacija, kojih u našoj zemlji ima gotovo u svim gradovima. Reč je uglavnom o pogonima koji su nekada radili i imaju izgrađenu infrastrukturu, a koje je moguće oživeti i iskoristiti za istu ili potpuno drugu delatnost. Najčešći nedostaci ovih objekata su nerešeni imovinsko pravni odnosi i to što im je potrebna ozbiljna rekonstrukcija.

Da bi mogla da posluje kompanija, pogotovo ako je proizvodna, mora da ima prostor. Investitori mogu da odluče da li će pogone sami da grade ili će da iskoriste one koji već postoje, a nisu u funkciji. U Srbiji ima dosta braunfild lokacija, a čini se da su one ulagačima zanimljive.

“Zbog značajnog povećanja obima proizvodnje, proširenja proizvodnog asortimana i povećanja broja zaposlenih, došlo je do potrebe za proširenjem prostora za proizvodnju i skladištenje sirovina, ambalaže i gotovih proizvoda. Na lokaciji koju smo odabrali za to, ranije se nalazila fabrika Nevena, a sada se Nevena bavi proizvodnjom kozmetičkih preparata, sapuna, sredstava za čišćenje i dezinfekciju i srodnih proizvoda”, kaže Miljan Miljković generalni direktor ove kompanije.

Ulaganje u nekadašnji pogon imalo je svoje prednosti i nedostatke.

“Prednosti su što se u ovim investicijama koriste već postojeći objekti i infrastruktura, ne izgrađuju se novi objekti i ne zauzimaju se nove zelene površine ili poljoprivredno zemljište. Uređuju se zapuštene i delimično oštećene fabrike, a tu su i blizina naseljenog mesta, blizina autoputa, smanjenje troškova u odnosu na izgradnju novih objekata”, objašnjava naš sagovornik.

“Nedostaci su, po nama, uglavnom nerešeni imovinsko pravni odnosi na zemljištu i objektu, manji privredni rast u odnosu na grinfild investicije”, dodaje Miljković.

Postojeći pogoni neretko zahtevaju određene adaptacije.

“Ovom lokacijom smo dobili skoro sve važne elemente potrebne za poslovanje - objekat, infrastrukturu, saobraćajnice, a dodatno smo morali da sprovedemo renoviranje objekta, uvođenje gasa za potrebe grejanja i tehnološkog postupka proizvodnje, podizanje energetske efikasnosti objekta, sređivanje spoljne fasade objekta”,  navodi naš sagovornik.

“U planu su i neke slične braunfild investicije, o kojima razmišljamo, ali tek kad ovu investiciju sprovedemo do kraja”, kaže Miljković.

Ulaganje u napuštene fabrike ili pogone je važno i iz “higijenskih razloga”

Prema rečima stručnjaka postoji više vrsta braunfild investicionih lokacija.

“Uglavnom su to stare industrijske hale ostale iz vremena pojedinih neuspešnih privatizacija, onda stare upravne zgrade poput Trudbenika, Doma, Beka, Jugohemije, BIGZ-a, Beograđanke koje su sve uspešno rekonstruisane i već su na tržištu kao inovirani kancelarijski prostori. Braunfildi su važni iz higijenskih razloga da im se što pre nađe namena i da ne budu više rugla po našim gardovima i njihovim okolinama”, kaže Aleksandar Opsenica, građevinski inženjer i osnivač REBEC konferencije na kojoj se ove godine govorilo i o braunfild investicionim lokacijama.

“Pojednini braunfildi imaju i istorijsko arhitektonsko urbanistčki pečat autora tog vremena kada su bili u „pogonu“ pa samim tim imaju i neke istorijske/kulturološke vrednosti. Naravno, ako im se sačuva izvorni koncept i nisu predmet rušenja i ponovne gradnje, kao što je slučaj sa blokom stambeno poslovnog kompleksa na Slaviji. Inevstitor se 'izborio' za papir da može da ruši, jer je to bio jedini način 'finansijske održivosti i prihvatljivosti'", dodaje naš sagovornik.

Braunfild se, navodi, često poistovećuje sa nekim “promašajem”, osim ako se ne radi o gentrifikaciji tj. pretvaranju starih jeftinih zgrada u nove skupe.

“Ovi objekti obično imaju povezanost sa neuređenom imovinom, u današnjem vremenu 'limitiranim urbanizmom' za neki uobičajeni kapacitet gradnje. Mada imamo primera iz 'novije istorije', recimo 'nova upravna' zgrada G.P. Rad na Novom Beogradu koji je u stečaju, koja je zastala sa gradnjom početkom devedesetih godina prošlog veka. Ili zgarda u Prizrenskoj koja izlazi na park prema Zelenom vencu. Sada se upravo rekonsturiše stara zgrada Beobanke koja će biti jedna od modernijih rekonstruisanih objekata u centru Beograda”, objašnjava Opsenica.

Podseća da ima mnogo starih objekata na dobrim lokacijama kojima je data druga namena. Od industrijskih kompleksa i nekadašnjih fabrika nastali su tzv. kondominijumi, šoping centri, poslovni prostori.

Manjkavosti braunfild lokacija

Ograničenja braunfild investicija ima dosta.

“To su najčešće objekti koji su građeni kada nisu postojala kao sada rešenja o, recimo, protivpožarnim uslovima. Obično nemaju podzemne garaže, a to danas rešiti „u naguranom prostoru“ oko postojećih zgrada na nivou ulica je finansijki skoro nemoguće. Nema održive ivesticione matematike da se ispod postećeg objekta izgradi podzemna garaža, mada postoji tehnologija za takve poduhvate”, kaže naš sagovornik.

“Po današnjim zakonima u nesaglasju su neto i bruto površine. Braunfild danas uglavnom ima više zvaničnih kvadrata nego ranije zbog promenjene metodologije obračuna površine terasa, pa investitor dolazi u situaciju da mora da 'doplati' naknade za taj način obračunate površine”, precizira Opsenica.

Braunfild investicionih lokacija bi, smatra, trebalo da je sve manje.

“Može da im poraste broj, ali to onda znači da su se pojavili investitori koji su omašili svoju viziju, pa su zastali sa gradnjom. Obično se dešava da je banka čekala, ali nije dočekala da se objekat stavi u funkciju. U naplati potraživanja ti poduhvati su 'završili kod nekoga drugog'“, navodi naš sagovornik.

Sve se više grade objekti za izdavanje u industrijskim zonama

U resornom ministarstvu navode da se broj i braunfild i grinfild lokacija konstantno menja, budući da se u evidenciji postojećih lokacija osim onih koje se koriste i u kojima se obavlja delatnost vode i zahtevi koji pristižu od fizičkih lica, a čiju spremnost u prostornom, planskom, urbanističkom i građevinskom smislu, tek treba utvrditi.

“Postoji na desetine i braunfild i grinfild potencijalnih lokacija. Njihov broj se konstantno uvećava u formi pojedinačnih parcela ili u sklopu industrijskih granica, za koje se podaci redovno obrađuju i ažuriraju", navode u Ministarstvu privrede. 

"Sveukupnim privrednim rastom, te razvojem saobraćajne infrastrukture, evidentan je i rast broja industrijskih i logističkih objekata u poslednjih nekoliko godina. Shodno tome, tržište je bogatije i za kompanije koje razvijaju i grade ove objekte po principu 'ključ u ruke', a sve više kompanija se odlučuje i za tzv. build-to-suit/lease", dodaju u ovoj instituciji. 

Braunfild investicionih lokacija u Srbiji ima i starih, poput proizvodnih hala koje više nisu u upotrebi, i novih, građenih u industrijskim zonama ili naučno-tehnološkim parkovima.

“Razvijenost opštine i infrastrukture je u direktnoj proporciji sa interesovanjem budućih investitora i brojem investicionih projekata”, navode u resornom ministarstvu.

Nadležne državne institucije se, objašnjavaju, angažuju kako bi se obezbedila potrebna infrastruktura neophodna za privlačenje novih investicija.

“Adekvatna jačina struje, kvalitetna vodovodna i kanalizaciona mreža, saobraćajna infrastruktura su izuzetno važna pitanja i razlozi koji, između ostalog, opredeljuju investitore za poslovanje na određenim lokacijama. Veoma je značajan koncept industrijskih parkova, kao funkcionalnih celina u kojima je omogućeno korisnicima da drugi u njihovo ime brinu o funkcionisanju prostora i svim potrebnim uslovima. Oni se nalaze u blizini važnih saobraćajnica – autoputeva, pruga, aerodroma, luka”, dodaju u ovoj instituciji.

I braunfild i grinfild investicije su Srbiji više nego dobrodošle

Srbija u poslednje vreme razvija i tzv. eko-industrijske parkove poput onih u Loznici, Novom Sadu, Smederevu, Nišu, Ćupriji, Inđiji. Takođe, postoje i privatne inicijative poput centara u Kragujevcu ili Prahovu.

“Svaka domaća ili strana investicija je dobrodošla, jer je višestruko korisna za jedinice lokalne samouprave na čijoj teritoriji se vrši ulaganje i za državu. Ta korist je finansijskog, fiskalnog, socio-ekonomskog i ekonomskog karaktera, jer se benefiti prožimaju kako kroz činjenicu novih ulaganja, novog zapošljavanja, tako i širenja mreže lokalnih dobavljača i pokretanja, odnosno unapređenja privrede i daljeg ekonomskog razvoja”, kažu u resornom ministarstvu.

U pogledu navedenih benefita, dodaju, nema razlike između grinfild i braunfild invsticija.

“Ono što, međutim, jeste dodatna prednost braunfild nad grinfild projektom, sa stanovišta lokalne zajednice, jeste da se ponovo u fuknciju stavlja proizvodni objekat koji ne radi i u kojem se trenutno ne obavlja delatnost", navode u Ministarstvu privrede. 

"Ipak, ne odlučuju se investitori pretežno za braunfild projekat, jer nije čest slučaj da gabariti postojećeg objekta odgovaraju nameni buduće investicije, da manipulativni prostori i pristupne saobaraćajnice zadovoljavaju zahteve prometa sirovina i gotovih proizvoda, da su naselja blizu zbog dolaska zaposlenih na posao, pa se investitori često odlučuju za grinfild ulaganja”, dodaju u resornom ministarstvu. 

Država se, kažu nadležni, trudi da pomogne što većem broju investitora da realizuju svoje dugoročne poslovne namere u našoj zemlji. Tako se na sajtu Razvojne agencije Srbije, između ostalog, može pronaći baza investicionih lokacija u kojoj se nalaze podaci o potencijalnim grinfild i braunfild lokacijama.

Neretko se dešava da investitori započnu poslovanje u iznajmljenom prostoru, koji kasnije kupe i adaptiraju ili sagrade objekat prema svojim potrebama. Takođe, opštine prepoznajući značaj privrednog rasta i razvoja, opredeljuju posebne lokacije i često i same grade objekte kako bi izašle u susret i privukle veći broj ulagača.