Nekretnine - Hrvatska

Apartmani na moru bogatstvo - ovo morate da znate

Kada krene sezona i traženje smeštaja za letovanje, svi pomislimo da je iznajmljivanje apartmana veoma unosan biznis.

A da li je to zaista tako i šta sve treba da se poklopi da bi biznis sa apartmanima postao isplativ?

Kao i svaki drugi biznis, i poslovanje s apartmanima na Jadranu može biti isplativo, ali da bi vam apartman postao zlatna koka, treba ispuniti brojne preduslove. 

Lokacija, opremljenost objekta i ulaganje u marketing ključni su elementi koji na kraju određuju cenu najma i isplativost ulaganja. 

Vlasnica i direktorka kompanije Interligo Anamarija Cicareli, koja pruža savete vlasnicima porodičnog smeštaja, ističe da je bolja investicija kuća za odmor ili manji apartman na atraktivnim lokacijama nego veliki apartman na lošim lokacijama. 

“Najviše je apartmana u manjim mestima sa slabom turističkom ponudom. Tu je najveća konkurencija, a zarada je najslabija zbog niskih cena i slabe popunjenosti”, ističe Cicareli. 

Kada je reč o opremi, klima i internet su obavezni, a važnu ulogu igra kvalitetno uređenje prostora, što može podići cenu za 30 do 50 odsto. Vrednost podižu i dodatni sadržaji, poput bazena, igrališta za decu i sl. 

Osim dobre lokacije i opremljenosti kao glavnih preduslova za postizanje viših cena i dobre popunjenosti, važno je osmisliti marketinške aktivnosti za privlačenje i zadržavanje gostiju. 

“Ako ćete sami da vodite svoj objekat i ozbiljno se bavite gostima, to može biti isplativa investicija. Ali ako mislite da je nakon gradnje ili kupovine sve gotovo i samo treba čekati goste, to je najlošije ulaganje”, kaže Cicareli. 

Jedan od načina za povećanje zarade je povezivanje sa preduzetnicima koji turistima nude druge sadržaje. 

“Sama cena smeštaja biće sve niža, a moći će da se zaradi na drugim uslugama”, naglašava Cicareli navodeći konkretan primer iz prakse. 

Gostima koji su iznajmili apartman za 70 evra prodat je izlet u vrednosti od 800 kuna po osobi i za četiri osobe dobijena je provizija od 20 odsto od vlasnika putničke agencije te su tako iznajmljivači zaradili 640 kuna. 

Premda u javnosti vlada fama da su apartmani odličan biznis na kojem se može obogatiti, realnost je sasvim drugačija. Cicareli ističe da je raspon cena dvosobnog apartmana od 30 do 300 evra, ali malo iznajmljivača postiže cene iznad 100 evra. 

U većini slučajeva zarada je skromna, a povraćaj na uloženi kapital izuzetno dugačak. 

“Za prosečan apartman u koji je uloženo 100.000 evra povraćaj investicije iznosi oko 30 godina”, ističe Cicareli. 

Međutim ako se uloži u marketing i ozbiljnije posveti celom poslu, ulaganje može postati isplativije. 

Za kvalitetnije opremljene apartmane na boljim lokacijama periot povraćaja je oko 20 godina ili pet odsto godišnje na uloženi kapital. 

Ako se pak investira u kvalitetan marketing na vrhunskim lokacijama poput Dubrovnika, Hvara ili Rovinja, luksuzna vila s bazenom ili butik apartman mogu doneti povraćaj investicije već za dve do tri godine. Međutim takvi projekti po pravilu zahtevaju veća ulaganja. 

Kada se govori o zaradi, često se ne uzimaju u obzir troškovi pa se finansijski efekti precenjuju. Cicareli ističe da svaki iznajmljivač treba da računa na to da za plaćanje troškova održavanja, režija, poreza i sl. odlazi minimalno 30 odsto prihoda. 

Troškovi mogu biti i znatno veći ako koristite usluge posredničkih agencija, koje naplaćuju proviziju od 15 odsto. 

Da u apartmanskom biznisu nije lako ostvariti povraćaj od pet odsto godišnje, pokazuje jednostavna računica. Pod pretpostavkom da ste uložili 100.000 evra, za postizanje tog cilja trebali bi godišnje da zaradite 5.000 evra neto. 

To znači da bi, uz prosečnu cenu najma od 70 evra dnevno (60 evra u predsezoni i postezoni, 80 evra u sezoni) i troškove u visini 30 ovsto prihoda, vaš objekat trebao bi da bude popunjen 102 dana, što je još uvek teško ostvarivo u većini turističkih mesta na jadranskoj obali. 

Zbog toga je neophodno da pre nego što krenete u investiciju dobro razmislite i napravite kvalitetan poslovni plan.