Nekretnine - Hrvatska

Cijene nekretnina u cijeloj Hrvatskoj će padati

Prve promjene na tržištu nekretnina koje su uslijedile osjetile su se u najmu stanova, ali i najmu trgovačkog, uslužnog i uredskog prostora - cijene im umjereno padaju. Najamnina stanova u gradovima već je u ožujku bila nešto niža nego u veljači, a još se smanjila u travnju. Potres koji je zadesio Zagreb prije mjesec dana dodatno je uzdrmao uspavano tržište nekretnina. Počeli su se pojavljivati oglasi s cijenama stanova u središtu grada, koje je s dijelom Podsljemena najviše pogođeno potresom, i do 30 posto nižima nego prije. Potres je u Zagrebu doveo do veće potražnje najma, koji se uglavnom nudi po najmanje deset posto nižoj cijeni. U Hrvatskoj je pandemija izazvala i korekcije cijena nekretnina koje su na prodaju - prvo su pali oni koji su bili preskupi. Očekivanja su da bi cijene nekretnina mogle u idućih nekoliko mjeseci pasti od 10 do 30 posto.

Od sredine ožujka tržište nekretnina se ugasilo. Promet nekretninama je zaista zanemariv i više je posljedica aktivnosti nastalih prije ožujka ove godine. Dodatni udarac na tržište Zagreba i okolice prouzročio je potres”, kaže Dubravko Ranilović, predsjednik Udruženja poslovanja nekretninama HGK i direktor zagrebačke agencije za nekretnine Kastel.

Agencije za promet nekretninama, u pravilu, ne posluju.

“U ovom se trenutku ne može ozbiljno razgovarati o padu cijena nekretnina jer ne postoje transakcije koje bi nam to mogle potvrditi. Nekretnine će pokušati prodati samo oni koji to moraju. Prodavatelji svakako nisu u ovom trenutku spremni prihvatiti smanjenje vrijednosti i prije će zamrznuti status prodaje dok se tržište ne pokrene”, smatra Ranilović.

Tržište nekretnina je inače vrlo tromo kada se govori o kretanju cijena, pa tako treba razmišljati i u ovom slučaju, objašnjava Ranilović.

Ipak u razgovoru s agencijama za nekretnine koje posluju na obali, u Zagrebu i u Slavoniji istražili smo kakva je situacija u pojedinim mjestima. Potres u Zagrebu posebna je priča i bitno je uzdrmao zagrebačko tržište.

“U Zagrebu cijene polako, ali sigurno padaju iz dana u dan. Negdje se radi o simboličnom spuštanju 2 - 5 posto, a ima primjera da su cijene otišle i 30 posto nadolje”, kaže Jasna Biliškov Barun, direktorica odjela za Zagreb u Biliškov nekretninama.

Mnoge cijene u centru, prema njezinu mišljenju, nisu dovoljno spuštene, jer zgrade koje su dobile žutu ili crvenu oznaku od građevinskih stručnjaka koji su obavljali pregled zgrada nakon potresa teško da mogu postići i 50 posto cijene tražene prije krize i potresa. Cijene stanova u središtu Zagreba, smatra Jasna Biliškov Barun, još će padati.

U Zagrebu na Gornjem gradu renoviran je dvosobni građanski stan s visokim stropovima, površine 63 kvadrata, čija je tražena cijena bila 179 tisuća eura. Zgrada u kojoj se nalazi dobro je podnijela potres, bitnih oštećenja nije bilo, ali zgrada ispred nje se gotovo cijela urušila. Tražena je cijena preko noći spuštena na 130 tisuća eura. Obiteljskoj građanskoj vili od oko 500 kvadrata iz 20-ih godina na Vinogradskoj cesti tražena cijena u prvoj polovini travnja spuštena je s 545 tisuća eura na 480 tisuća eura, što također nije zadnja cijena, kažu u agenciji Biliškov nekretnine. Na kući nema oštećenja od potresa, i tu je pad cijene uzrokovan ponajprije ekonomskom krizom. Slično je i na Trešnjevci, nedaleko od tržnice, gdje je stan od 65 kvadrata u novijoj zgradi s tražene cijene od 140 tisuća pao na 120 tisuća eura. No u agencijama kažu da su se kupci povukli.

U Zagrebu će se mijenjati i neki trendovi. Kvaliteta zgrada i njihovo održavanje postat će bitni u odabiru nekretnine za život.

“Centar Zagreba sigurno će pretrpjeti velike promjene u vrijednosti. Onim kvalitetnijim nekretninama neće biti problem naći kupca i pretrpjet će manje korekcije, koje će biti prije posljedica pandemije nego potresa. Pojavit će se i ulagači koji će krizu i potres nastojati iskoristiti kao investicijsku priliku, jer, na kraju, centar će uvijek tržišno biti interesantan”, smatra Dubravko Ranilović te dodaje da će zagrebački Donji grad zbog svog izgleda i važnosti uvijek privlačiti ljude kao poželjno mjesto za posao i život. Dugoročno gledano, dodaje on, ne trebamo se bojati za Zagreb, a ni za njegovo tržište nekretnina.

U Dalmaciji i Splitu, kaže Jasminka Biliškov, vlasnica Biliškov nekretnina, počele su se lagano spuštati prodajne cijene nekretnina. Primjerice, opremljen apartman u središtu Splita od 40 kvadrata, koji se prodavao za 110 tisuća eura, sada se nudi za 95 tisuća eura.

“Pad cijena nekretnina na obali izgledan je u ovoj i skoroj fazi vezano za one opterećene kreditom koji se iznajmljuju. Takvih već ima nešto u ponudi i spušta im se cijena za oko 10 posto”, kaže Jasminka Biliškov.

Međutim, trenutno je na tržištu nekretnina po cijeni najviše pao najam stanova, neki su mjesečni iznos najma smanjili 20-ak posto.

“U Splitu je bila specifična situacija u kojoj su studenti unajmljivali stanove od kraja do početka sezone, većinom do kraja svibnja. Sada mogu produžiti ostanak po povoljnijoj cijeni najma. To je karakteristično za sve gradove u Dalmaciji”, kaže Jasminka Biliškov.

Cijena nekretnina na obali, smatra, u idućem razdoblju neće rasti te očekuje stagniranje s tendencijom pada. “Novogradnja će lagano padati, ali ne drastično. Primjerice s 3000 eura za kvadrat na 2800, a nastavi li se pandemija dulje, onda i više”, prognozira ona.

Kod domaćih kupaca, dodaje, osjeća se strah od podizanja kredita i za investicije i za stanove zbog nesigurnosti radnih mjesta. U tom je smislu dobro, kaže Biliškov, što će se u rujnu nastaviti sa subvencijama stambenih kredita, dokad će i cijene stanova u starijim zgradama biti nešto niže.

Kupci iz inozemstva, vezano za veće investicijske projekte, za sada nisu odustali, nego čekaju. Zainteresirani su i planiraju doći čim to bude moguće. “Stranci nas zovu, nešto manje nego prije, ali i dalje u Hrvatskoj žele imati svoj drugi dom”, dodaje Biliškov.

Naglašava da će unikatne nekretnine na Stradunu u Dubrovniku i na rivi u Splitu i u Trogiru još neko vrijeme držati visoku cijenu ili minimalno pasti. Hvar i Brač također i dalje imaju visoku cijenu, s mogućim skorim padom do deset posto. Komforni stan u Sukošanu s 499 tisuća eura snižen je na 440 tisuća. Stan na Marjanu pao je s 270 tisuća eura na 250 tisuća, a stan u Sućidru sa 195 tisuća na 180 tisuća eura. Ti stanovi, kako doznajemo, osim stana na Sućidru, prodaju se dulje vrijeme i imali su nerealno visoku cijenu.

U Dubrovniku, po cijenama nekretnina najskupljem u Hrvatskoj, situacija je trenutačno slična kao i drugdje, potražnje gotovo da nema, a ponuda je stala. “Zasad nema naznaka smanjenja cijena i tako će biti dok se ne sagleda turistička sezona, ali pad prometa nekretnina zasigurno će rezultirati nižim cijenama. Dubrovnik je specifičan, ovdje većinom govorimo o kupnji kao investiciji, ne za svoj dom. Takvim klijentima se ne žuri. Prvo će pasti sve što je slabe kvalitete. I nekretnine opterećene kreditima mogle bi doživjeti pad cijene zbog hitne prodaje”, kaže Igor Koprivica, direktor tvrtke Progen, iz Dubrovnika.

Razgovarali smo i s Darijem Cocovićem, direktorom agencije Korčula projekti, o situaciji na otoku Korčuli i poluotoku Pelješcu. U otok Korčulu posljednjih se nekoliko godina dosta ulagalo u nove vile i zgrade sa stanovima visoke kvalitete.

“Trenutno je 90 posto tržišta nekretnina zamrlo, a prije smo imali dva-tri upita na dan. Čeka se da se vidi kakva će biti sezona. Cijene nekretnina sigurno neće rasti, a neke bi mogle pasti najviše 30 posto”, kaže Cocović.

U Istri je slična situacija, iako su nešto optimističniji oko turističke sezone jer ne ovise toliko o gostima iz Engleske i Amerike kao Dubrovnik, Korčula i njihova okolica.

“U Istri je tržište u hibernaciji. Dio bi vlasnika apartmana sad radije dao nekretninu u dugoročni najam”, kaže Vlatko Mrvoš, direktor Proagenta iz Buzeta. Očekuje mirovanje cijena još dva mjeseca, pa i do jeseni, jer tinja nada da će turistički sektor, a pogotovo mali iznajmljivači, koji su u kreditima, uspjeti uhvatiti dio ljetne sezone. “Veći pad cijena prijetio bi ako turistička sezona bude izrazito loša ili ako je ne bude”, zaključuje Mrvoš.

A što se događa na istoku Hrvatske. Tamo gdje su cijene nekretnina najniže, a rijetko i nalaze kupce - u Slavoniji.

“Baš nam je trenutno jako loše jer je nama oko Uskrsa i ljeti najjači promet. Ove smo godine početkom ožujka imali dosta posla oko subvencioniranih kredita, potom je sve stalo. Nakon potresa je u Vukovar stiglo mnogo ljudi koji žive u Zagrebu, u kuće koje su do tada prodavali, i sad je otvoreno pitanje hoće li ih vratiti u ponudu”, kaže Ružica Dufek, vlasnica agencije “Vukovarka”.

I u Osijeku je slično, stanovi u ponudi se ne pregledavaju zbog koronavirusa. “Cijene će pasti jer je dosta ljudi ostalo bez posla”, predviđa Duško Grgur, vlasnik German nekretnina iz Osijeka. Kuće u Slavoniji, dodaje on, ni prije nisu imale baš mnogo zainteresiranih jer su u njih nužna veća ulaganja.

Dodatni strah na tržište nekretnina unosi sjećanje na krizu 2008. godine, nakon koje je građevinski sektor bio snažno pogođen u većem dijelu svijeta. “Cijene su 2008. počele padati tek nakon šest uzastopnih mjeseci pada prometa”, kaže Dubravko Ranilović.

Trenutno vlada neizvjesnost, kaže prof. dr. sc. Josip Tica, profesor na Ekonomskom fakultetu u Zagrebu i predsjednik SDP-ova Savjeta za gospodarstvo, s najavama rezanja plaća ili ostanka bez posla ljudi su preplašeni za budućnost. Teško će se netko odlučiti na dizanje kredita u idućem razdoblju. “Ipak, ova je kriza drugačija nego ona 2008., koja je bila strašna za građevinski sektor jer sada nemamo megalomanskih developerskih projekata u stanogradnji. Oni koji imaju stare stanove u vlasništvu nisu u tolikoj žurbi da ih se riješe kao investitori novogradnje. Banke su te koje pritišću developere na popust i na hitnu prodaju”, kaže Josip Tica.

Za vrijeme krize 2008. godine ostala su neprodana čitava naselja, kao Lanište u Zagrebu. Sada se u Zagrebu dosta gradi, oko 3000 stanova, i to bolje kvalitete i na atraktivnim lokacijama, ali ni približno kao te godine kad je bez kupaca ostalo oko 10 tisuća stanova u novogradnji. Tica dodaje da je zasad najviše stradao najam trgovina i ureda, pa i iznajmljivanje u turizmu u predsezoni i u Zagrebu.

“Nažalost, prošla je kriza bila vrlo duboka i duga, pa je tržište nekretnina raslo tek posljednje tri godine. Prošla godina imala je najveću stopu rasta cijene od osamostaljenja Hrvatske koja je iznosila u prosjeku gotovo 10 posto na godišnjoj razini”, ističe Dubravko Ranilović.

“Kod nekretnina je vrlo bitan i psihološki moment jer je optimizam građana nužan za oporavak tržišta nekretnina. Ova pandemija ne donosi samo gospodarske probleme nego bi mogla revidirati i mnoge stavove o vrijednostima materijalnog i nematerijalnog koje su nam ušle u život poljednjih 10 godina”, smatra Ranilović.

Prof. dr. sc. Mladen Vedriš, profesor na Pravnom fakultetu u Zagrebu, predstojnik Katedre za ekonomske znanosti, kaže da se ulaganja u nekretnine u Hrvatskoj može promatrati kao pogled na “tigrovu kožu”, jer su različite situacije po lokacijama i klijenteli.

Nedavni potres u Zagrebu utjecao je na tržište nekretnina. Kupovina nekretnina na dobrim urbanim lokacijama i novosagrađenih zgrada s certifikatima o sigurnosti u Zagrebu neće prestati, možda će u tom segmentu doći do određenog snižavanja cijena”, smatra Vedriš. Nalazimo se, dodaje Vedriš, na križanju - nije ni crveno ni zeleno, nego treptavo žuto, gleda se na upozorenja s raznih strana i razmišlja kojom brzinom dalje.

“Kamate na štednju bliske su nultoj stopi. Kod nas ulaganje u dionice nisu prioritetna opcija ulaganja, a nema ni odviše startupova. Stoga su se nekretnine pokazale kao izgledna opcija za ulaganje, odnosno prevladala je ideja rentne ekonomije”, kaže Vedriš.

“Mi u prvi plan stavljamo krizu u turizmu dok se u Španjolskoj i Italiji ne može čuti toliko očajavanja zbog propasti sezone, jer njihova ekonomija, kako god da je turizam snažan, nije dominantno vezana za taj segment. To nas mora natjerati da i mi razmislimo kako u budućnosti izbjeći zamku jednostavnih, ali istovremeno i jednostranih rješenja”, naglašava Mladen Vedriš.