Nekretnine - Srbija

Da li će država ukinuti plaćanje konverzije za zemljište

Radnu grupu za rešavanje ovog problema formirala je prethodna vlada Ana Brnabić i čeka se šta će predložiti. Podsećanja radi, konverziju zemljišta prate kontroverze i kritike od 2009. kada je vlada Mirka Cvetkovića želeći da ispravi nepravde načinjene u privatizaciji, uvela obavezu da vlasnici privatizovanih preduzeća moraju da plate pretvaranje prava korišćenja u pravo svojine na zemljištu ako na tom zemljištu hoće da proširuju proizvodne pogone ili umesto fabrika zidaju stanove.

Prema tadašnjem zakonu o planiranju i izgradnji istu obavezu imali su investitori kojima su placevi svojevremeno besplatno ustupljeni na korišćenje, a na njima ništa nisu sagradili. Svi ostali takođe su morali da izvrše konverziju, to jest da prevedu zemljište u vlasništvo, ali za to ne plaćaju ništa osim takse za upis u katastar. Ubrzo se pojavila dilema da li su vlasnici privatizovanih preduzeća sa fabrikama kupovali i zemljište na kome su sagrađene, jer su često parcele više vredele nego sama preduzeća.

Ustavni sud je 2013. presekao: pravo korišćenja na građevinskom zemljištu stečenom u privatizaciji, stečaju ili izvršnom postupku može konvertovati u pravo svojine plaćanjem tržišne cene zemljišta. Dakle, kupovinom preduzeća u procesu privatizacije vlasnici su stekli svojinu samo nad kapitalom i imovinom, ali ne i na zemljištu. Dve godine kasnije usledio je i poseban zakon, ali je učinak konverzije ostao loš.

Jasmina Radovanović, šefica jedinice za imovinu i investicije Nacionalne alijanse za lokalni ekonomski razvoj (Naled) i članica radne grupe za izmene Zakona o pretvaranju prava korišćenja u pravo svojine, kaže da je održan samo jedan sastanka radne grupe na kome je razgovarano da li da se ide u pravcu ukidanja celokupnog zakona ili dela. U toj radnoj grupi su i predstavnici Privredne komore Srbije (PKS), Američke komore, Saveta stranih investitora, Direkcije za imovinu, Agencije za restituciju, Republičkog geodetskog zavoda, ministarstava finansija i građevinarstva. Naglašava da je Ministarstvo građevinarstva i pre formiranja vlade u cilju podsticanja građevinske industrije, koja je u padu, krenulo u proceduru ukidanja naknade za konverziju.

– Naled je uradio analizu efekata konverzije i zaključili smo da je od 2015. kada je donet taj zakon država naplatila 7,7 miliona evra. Vrednost planiranih projekta, koji čekaju zbog nerešene konverzije je između 40 i 50 miliona evra. Kod lokalnih samouprava postoji bojazan kada im se najavi da će im biti ukinut neki prihod, iako one od te naknade prihoduju svega šest odsto. Plan je bio da se deo te naknade sliva u republički budžet, deo u Agenciju za restituciju, a deo u lokane budže – navodi Radovanovićeva. Dodaje da je mali broj konverzija izvršen uz naknadu.

Prema njenim rečima u oko 40 odsto lokalnih samouprava postoje aktivni predmeti za manje od jednog hektara. Napominje primer kompanije koja ima oko tri hektara, podnela je zahtev za plaćanje konverzije, čekala četiri godine i na kraju odustala jer joj se traži oko pola miliona evra da plati za konverziju, a vrednost zemljišta je oko 300.000 evra. Radovanovićeva kaže da nije tačno da će se graditi samo komercijalni sadržaji na mestima privatizovanih fabrika, postoji dosta fabrika koje žele da se prošire i moraju da iznajmljuju drugi prostor jer zbog nerešene konverzije ne mogu da grade na svom zemljištu.

– Privrednici su do tog zemljišta došli kroz privatizaciju i stečaj i oni smatraju da su kupovinom preduzeća stekli i platili to zemljište. Ustavni sud je u suštini rekao da naknada za konverziju ne može da bude niža od tržišne vrednosti. Ali Ustavni sud nije zabranio da se naknada ukine. U zemljama u regionu Sloveniji i Hrvatskoj izvršili su konverziju prava korišćena u pravo svojine bez naknade i za privredu i za građane – navodi naša sagovornica.

Naled se zalaže da konverzija bude ukinuta jer je zbog konverzije „zaključano” 5.000 hektara građevinskog zemljišta i država ima više štete nego koristi od toga. Prema njihovoj oceni postoje dve mogućnosti za rešenje ovog problema: pojednostavljenje procedura što se kroz prethodne izmene zakona nije pokazalo kao delotvorno ili ukidanje naknade za konverziju.

– Konverzija uz naknadu bila bi zadržana jedino za sportske organizacije, udruženja, malobrojna preostala društvena preduzeća i lica na koje se odnosi Sporazum o sukcesiji SFRJ. Čak i u tom slučaju, zadržavanje naknade trebalo bi da bude vremenski ograničeno, odnosno do privatizacije sportskih organizacija, udruženja i društvenih preduzeća, odnosno do okončanja postupka sukcesije SFRJ – napominje Radovanović.

Naš drugi sagovornik takođe upućen u ovu problematiku smatra da sa ukidanjem konverzije treba biti oprezan jer to nije u skladu za Zakonom o kontroli državne pomoći. To je sistemski zakon, usklađen sa EU. Ako država, zemljište u državnoj svojini ustupa investitorima bez naknade, to se tretira kao državna pomoć. Ta pomoć mora da bude jasno definisana i ciljana.

– Konverzija je dokupljivanje između prava korišćenja i prava svojine. Investitorima se prodaje dodatna vrednost da mogu slobodno da prometuju i založe zemljište. To što država daje dodatnu vrednost, ona mora da se naplati i da sve bude u skladu sa Zakonom o kontroli državne pomoći. Problem konverzije mora da se reši. Postojeće zakonsko rešenje je najbolje i ne treba ga menjati. Problem nije što investitori neće plate, nije problem ni u zakonu, već u administraciji. Potrebno je ići na digitalizaciju i automatizaciju, a ono što ne može da se digitalizuje da se prenese u ovlašćenja na privatna lica, kao što su notari, izvršitelji – objašnjava naš sagovornik.

Mile Antić, iz Mreže za restituciju, kaže da ukidanje plaćanja konverzije nije moguće. Ustavni sud je naveo da se pravo korišćenja može pretvoriti u pravo svojine samo uz tržišnu naknadu.

– Može implicira, da i ne mora. Ako hoće mora da plate. Ukidanje naknade je protiv nacionalnih interesa jer se tajkunima i vlasnicima privatizovanih preduzeća poklanja zemljište – napominje Antić.