Nekretnine - Srbija

Da li kupiti stan koji nije uknjižen?

Tržište nekretnina obiluje ponudama neuknjiženih stanova i kuća čija je cena prvi mamac za svakog zainteresovanog kupca. Iako na prvi pogled ne izgleda kao da su "čista posla" sa ponuđenom nepokretnošću, pravnici stručni za poslove građevinarstva uveravaju da neuknjižena nekretnina može imati potpuno rešenu i čistu dokumentaciju.

Ipak, stanovi ili kuće sa čistim vlasničkim listom preporuka su stručnjaka u ovoj oblasti.

Aktuelni zakon predviđa da nema razlika između uknjiženih i neuknjiženih nekretnina. Sa stanovišta kupovine i prodaje razlika je u tome što se na uknjiženim nekretninama može uspostaviti hitoteka i mogu se kupiti putem stambenog kredita banaka, a sa neuknjiženim nekretninama to nije slučaj.

Razlozi zašto nekretnina nije uknjižena mogu biti različiti. Prilikom kupovine nelegalne nekretnine dobro treba otvoriti oči i sagledati kompletnu situaciju.

Najbitnije je da je za nelegalnu nekretninu podnet zahtev za ozakonjenje, odnosno legalizaciju, to je jedan od osnovnih uslova i jedan od dokumenata koje traži javni beležnik pri overi kupoprodajnog ugovora. Potvrda o predatom zahtevu se dobija u opštinskom telu kod kojeg se vodi postupak ozakonjenja - objašnjavaju iz nevladine organizacije za besplatnu pravnu pomoć.

Drugi bitan dokumenat je osnov sticanja prodavaca, prodavac mora da ima kupoprodajni ugovor ili drugi osnov kao dokaz vanknjižnog vlasništva. Kada su u pitanju nelegalne kuće, bitna je stvar da je zemljište na kojem se kuća nalazi u privatnoj svojini prodavca.

Poslednja istraživanja nekretnina u Beogradu pokazala su da su najčešće nelegalni objekti izgrađeni u poslednjih dvadeset godina ili su to državne stambene zgrade pravljene pre 30 do 40 godina, za koje nikada nije izdata upotrebna dozvola.

Molbu za uknjižbu zgrade može da podnese svako ko je u neuknjiženoj zgradi kupio stan. Ipak, najpre mora da se upiše cela zgrada i svi stanovi na investitora. Potom se sa investitora skidaju ta prava i prebacuju na onoga ko je podneo molbu.

Sledeći korak bi mogao da bude nabavljanje dokumenata koja pokazuju ko je vlasnik ili korisnik zemljišta, a njega ima investitor, opština ili Direkcija za gradsko građevinsko zemljište i izgradnju grada, u zavisnosti od veličine objekta. Zatim, ptrebne su i građevinska i upotrebna dozvola.

Cena uknjižbe stana zavisi od broja dokumenata koji se podnose. Ukoliko se uknjižba vrši samo na osnovu kupoprodajnog ugovora, cena je 5.000 dinara. Svaki sledeći dokument, kao što je, na primer, ugovor o otkupu, ugovor o poklonu, ostavinsko rešenje plaća se dodatno 1.500 dinara po svakom dokumentu.

U postupku legalizacije

Ukoliko je nepokretnost izgrađena bez građevinske dozvole ili nije dobila upotrebnu dozvolu zbog odstupanja od građevinske dozvole, istu je nemoguće upisati u katastar nepokretnosti. Međutim, to ipak ne znači da ista mora biti porušena, ili da nikada ne može postati legalna. Put do njene uknjižbe vodi kroz postupak ozakonjenja.

Ovaj postupak u Beogradu vodi se pred Sekretarijatom za poslove legalizacije objekata. Kada Sekretarijat donese rešenje o ozakonjenju, isto se po službenoj dužnosti dostavlja nadležnoj službi za katastar nepokretnosti, koja na osnovu njega upisuje nepokretnost u katastar, čime ona postaje legalna i uknjižena.