Nekretnine - Srbija

Gotovinom se kupuje 80 odsto stanova

Za zemlju u kojoj propisi ne dozvoljavaju gotovinske novčane transakcije veće od 10.000 evra, ovakav podatak nameće pitanje da li se kontroliše poreklo novca i ko su ljudi koji stanove isplaćuju odjednom umesto na rate, budući da se kreditno zadužuje tek 20 odsto kupaca nekretnina.

Kaća Lazarević, agent za nekretnine, naglašava da sumnjive transakcije ne idu preko agencija zato što su one prema Zakonu o sprečavanju pranja novca u obavezi da urade sve analize rizika pre nego što se neko uopšte upusti u kupovinu. Agencije, kaže, i te kako vode račun o tome, a onaj ko neće da radi po zakonu sigurno neće doći u agenciju.

Prema njenim rečima investitori, koji na gradilištu okače tablu sa natpisom: „direktna prodaja” nemaju nikakvu obavezu da rade analize rizika, traže bilo šta od kupaca i da prijavljuju sumnjive novčane transakcije. Ona navodi da ljudi koji imaju više para kupuju stanove za gotovinu, oni koji imaju manje – na kredit.

– Očigledno da određen procenat kupaca ima dosta novca i oni ne kupuju jedan, već više stanova. Zbog krize su shvatili da je najsigurnija investicija kupovina nekretnina i to uglavnom novogradnje koja se dobro prodaje. Mnogi su odlučili da novac koji su držali u banci ili sefu ulože u stanove, poslovni prostor ili lokale – objašnjava Lazarevićeva.

Naglašava da ovo nije ranije bio uobičajen trend. Sve se promenilo sa koronom i sve funkcioniše na drugačiji način. Ljudi se na kupovine odlučuju pod hitno, smatrajući da će novac biti obezvređen.

Da li ovako masovno plaćanje u gotovini ukazuje na pranje para?

Đerđ Pap, poreski stručnjak i bivši direktor Poreske uprave, kaže da ne mora u startu da znači da je tako, ali sigurno ima i toga.

– Ako prodate veći stan da biste kupili manji i uzmete kredit, tu nema pranja novca. Ima kupaca koji to ne mogu da dokažu, ali se postupci ne vode – navodi Pap.

On dodaje da imamo Zakon o poreklu imovine koji se još ne primenjuje zato što se osposobljavaju radnici. Taj zakon je zamenio deo Zakona o poreskom postupku i poreskoj administraciji koji govori o unakrsnoj proceni imovine. Korišćenjem tih odredbi, svakom se može utvrditi poreklo novca.

Upitan da li je to proveravano, on odgovara da uglavnom nije, a iako jeste to je u tragovima.

Goran Radosavljević, profesor FEFA fakulteta, skreće pažnju da nije problem samo trgovina nekretninama. Ona je zakonski solidno regulisana.

– Mnogo veći problem je izgradnja, jer se kroz nju pere velika količina novca koja se ni na koji način ne kontroliše. Gotovina kroz izgradnju ulazi u legalne kanale i onda oni koji su prodali plac na kome će da se gradi zgrada, pojavljuju se kao gotovinski kupci i ne pitaju koliko košta. Ovolika građevinska aktivnost nema nikakvog ekonomskog smisla bez obzira na sva objašnjenja. To da se ljudi vraćaju iz inostranstva i ulažu pare stvarno ne pije vodu. Kriza je svuda u svetu – kaže Radosavljević i naglašava da sve ukazuje da verovatno postoje neke nelegalne aktivnosti koje pumpaju ceo sektor, ali ako bi država to obustavila imali bismo pad BDP-a od 10 odsto, što joj se ne isplati.

Prema njegovim rečima prošle godine je prometovano 130.000 različitih nepokretnosti. Najveći deo su stanovi, od toga 80 odsto za keš. Reč je o obimu 80.000 ili 90.000 stanova koji se tri ili četiri godine unazad prodaju za gotovinu.

– Postavlja se pitanje da li svake godine u Srbiji 80.000 ljudi proda neki stan i kupi drugi. Mali procenat kredita za kupovinu stanova ukazuje da postoje nelegalne aktivnosti jer je prosto nemoguće da u ovako siromašnoj zemlji postoji toliki obim trgovine nekretninama u gotovini, koji se već nekoliko godina meri preko tri milijarde evra na godišnjem nivou – smatra Radosavljević.

Ko kupuje te stanove?

– Ima svega pomalo. Deo ljudi jeste povukao štednju iz banaka, zbog kamata koje su na nuli i uložio u nekretnine. Naši gastarbajteri ne dolaze ovde već godinu dana. Mada i oni sigurno kupuju u nekom procentu. Neko je kupio nekretninu zato što je drugu prodao. Ali koliko njiva i hektara zemlje u Vojvodini neko treba da proda da bi kupio garsonjeru u Beogradu na vodi – pita Radosavljević i dodaje da to nije specifično samo za našu zemlju.

U regionu se dešavaju slične stvari. Pitanje je šta će da bude efekat od svega toga. U svakom slučaju, prema njegovoj oceni gube građani koji su primorani da kupe stan u ovom trenutku jer ako plate kvadrat stana na Dorćolu 3.000 evra teško da će ikada moći da ga prodaju po toj ceni. Za te pare mogu da kupe stan bilo gde u Evropi, zaključuje naš sagovornik.

Javni beležnici prijavili 317 sumnjivih transakcija

U Javno beležničkoj komori Srbije kažu da se pogrešno interpretira pojam gotovine kada se govori da se većina prometa nekretnina u Srbiji obavlja upotrebom gotovog novca.

– Za više od 80 odsto nekretnina kupoprodajna cena isplaćena je iz sopstvenih sredstava stranaka, dok je preostalih 20 odsto isplaćeno iz kredita. Pri tom, u ovom trenutku, mi nemamo podatke o tome koliko se kreditnih sredstava prometovanjem nekretnina pojavilo i kao takozvana gotovina i u koliko slučajeva. Ako građanin iz kredita kupi stan od druge osobe, ta druga osoba potom raspolaže sopstvenim sredstvima, od kojih će možda kupiti dve manje stambene jedinice. Dalje se može nastaviti niz, pa građani od kojih je ovaj drugi čovek kupio dva manja stana raspolažu sopstvenim sredstvima od kojih će možda kupiti vikendicu ili će, na primer, dati učešće za kupovinu neke druge nekretnine. Dakle, taj novac koji je prvobitno dobijen iz kredita, prikazaće se više puta u statistici prometa nekretnina i to kao kupovina iz gotovine – objašnjavaju u komori.

Oni naglašavaju da je Zakonom o deviznom poslovanju, kao izuzetak predviđena mogućnost da stranke mogu isplatiti kupoprodajne cene i u devizama. S druge strane, Zakonom o sprečavanju pranja novca i finansiranja terorizma propisano je ograničenje gotovinskog poslovanja u iznosu od 10.000 evra ili više u dinarskoj protivvrednosti. Iz ovoga je jasno da se u Srbiji gotovinom može platiti samo nepokretnost koja ima nižu cenu od 10.000 evra u dinarskoj protivvrednosti.

Javni beležnici su od 1. aprila 2018. godine obveznici Zakona o sprečavanju pranja novca i finansiranja terorizma, na isti način kao što su to i advokati, banke, platne institucije i ostali. U prvoj godini primene ovog zakona, prijavili su 317 sumnjivih transakcija. Oni, kako navode, nemaju saznanja da li je nakon neke od provera koju su izvršili podignuta optužnica zbog pranja novca, pre svega zbog toga što je dalji postupak po prijavi javnog beležnika o postojanju sumnje ili osnova sumnje da su određena finansijska sredstva rezultat kriminalne aktivnosti, ili da se odnose na finansiranje terorista, u nadležnosti Uprave za sprečavanje pranja novca.