Nekretnine - Srbija

I birokratija usporava gradnju

Odluku Ustavnog suda da ukine rok od godinu dana za konverziju prava korišćenja u pravo svojine na neizgrađenom građevinskom zemljištu, pravnici sa kojima je „Politika” razgovarala smatraju ispravnom.

Ne može uspostavljanje svojine da bude uslovljeno efikasnošću administracije, odnosno nepravično je da korisnik ostane bez zemljišta zato što opštinska služba nije rešila njegov zahtev za konverziju do zakonom propisanog datuma – 11. septembra 2010. Drugo je pitanje, kažu, da li je Zakon o planiranju i izgradnji korisnicima (kojima je država osamdesetih, devedesetih, pa sve do 2003. godine) dodeljivala zemljište na korišćenje, a na njemu ništa nisu sagradili –  trebalo da pruži mogućnost da postanu vlasnici.

Siniša Nikolić, bivši direktor Direkcije za građevinsko zemljište u Beogradu, odluku Ustavnog suda pravda činjenicom da je zakonodavac korisnicima zemljišta nametnuo obavezu da plate naknadu i izvrše konverziju u roku koji ne zavisi od njih i na koji ne mogu da utiču.

– Kada podnosite zahtev možete da imate rok do kada morate da ga podnesete, ali ne možete da predvidite za koliko će administracija da ga reši. U tekstu Zakona moglo je da piše u kom roku se podnose zahtevi i da se njegovim prekoračenjem  gube sva prava. Ali zakonom propisano pravo na konverziju ne može prestati zato što nadležni organ nije rešio predmet – kaže bivši Direktor direkcije za građevinsko zemljište Beograda.

Zakonodavac je, objašnjava Nikolić, predvideo da pravna lica (mada ima i fizičkih) kojima je administrativnom odlukom pre dve do tri decenije dodeljeno državno građevinsko zemljište na korišćenje, steknu svojinu nad njim uz nadoknadu. Propisan im je rok od godinu dana da plate tržišnu vrednost zemljišta umanjenu za troškove koje su imali i izvrše konverziju. Ukoliko to ne učine država ili lokalna samouprava ima pravo da zemljište uzme nazad.

Mile Antić, koordinator Mreže za restituciju, međutim, tvrdi da novi Zakon nije ni trebalo da se bavi ovom vrstom korisnika. On upozorava da su ta „besplatno dobijena prava korišćenja državnog zemljišta” po sili zakona prekinuta prethodnim Zakonom o planiranju i izgradnji iz 2003. godine.

– Lokalne samouprave ga nisu sprovodile, odnosno nisu donosile rešenja o prestanku prava korišćena. Novim zakonom su ta prava rehabilitovana i spornim stavom 4. člana 104 data im je mogućnost da za godinu dana otkupe zemljište i postanu vlasnici. Jasno je bilo da će Ustavni sud, zbog jednakosti i ravnopravnosti građana, kao što jeste, oboriti taj stav zakona – kaže Antić.

To potvrđuje i Stojan Semiz, advokat bečke kancelarije „CMS Reich–Rohrwig Hainz”. On precizira da je prethodnim zakonom pomenutoj kategoriji korisnika, koji ništa nisu izgradili ni godinu dana od njegovog stupanja na snagu, pravo korišćenja prestalo ex lege (po sili zakona), još u maju 2004.

 – Iako je pravo korišćenja prestajalo po Zakonu, u praksi je bilo potrebno i da upravni organ donese odgovarajuće rešenje, što se naravno veoma retko dešavalo. Tako ispada da su lica kojima je po sili zakona prestalo pravo korišćenja još davne 2004. dobila još jednu mogućnost da osnaže svoje pravo tokom 2010. Ustavni sud je donekle izmenio način utvrđivanja isteka roka u kome to mogu da učine. Sve ovo ukazuje na ozbiljne sistemske probleme. Zakonodavci donose propise, uprava ih ne primenjuje, a sledeći saziv parlamenta donosi nove koji ne uzimaju u obzir šta su njihove kolege prethodno izglasale – rezimira Semiz.

Iz ovoga proističe da će skupe lokacije na Terazijskoj terasi, Rajićevoj ulici, Beogradskoj ulici, ulici Kneza Miloša, Trošarini… još dugi nizi godina nositi epitete beogradskih rupa, obraslih u korov i oivičenih limenim ogradama.

Siniša Nikolić kaže da je Beograd doneo desetine rešenja o prestanku prava korišćenja zemljišta. Ali ih je sud poništavao po žalbama korisnika.

– Problem je što sve pokušavamo da generalizujemo, a svaki slučaj je zaseban. Postoji dosta preduzeća koja su dobila zemljište i koja nisu kriva što nisu izgradila objekte, jer je grad svake dve–tri godine menjao plan, a donosio ga u narednih pet sledećih godina. Tipičan primer je Blok 25 u Novom Beogradu, u kome su „Energoprojekt” i „Napred” dobili zemljište, a zauzvrat je trebalo svojim sredstvima da sagrade Beogradsku arenu. Arena je sagrađena, a plan za Blok 25 je donet tek pre šest meseci. Znači, oni su bili sprečeni da grade – navodi Nikolić.

Neka preduzeća su, dodaje on, dobila zemljište, uz uslov da ga eksproprišu. Za to im je ponekad trebalo po deset godina, jer postupci pred sudom traju u nedogled. Ali ima i dosta onih koji, priznaje, nisu mrdnuli prostom i koji su ispunili sve uslove da im zemljište bude oduzeto.

– To ne može da se uredi nijednim zakonom. Pokušavao je i prethodni zakonodavac, pa i ovaj sada, ali sudovi su iz nekih razloga vraćali postupke nazad. Grad traži da se gradi, ali postoji nešto što se zove obligacioni odnos. Dali ste nekome zemljište da nešto sagradi, ali mu niste omogućili da to uradi. Ne možete mu ga potom uzeti, jer administracija nije uradila nešto po njegovom zahtevu u određenom roku. Zakonodavac je mogao u prelaznim odredbama zakona da kaže da se na one, koji su stekli uslove za prestanak prava korišćenja prema prethodnom zakonu,  primenjuju odredbe starog zakona. U tom slučaju, mnogi korisnici placeva bi lošije prošli– objašnjava Nikolić.

Dr Radivoje Petrikić, advokat bečke kancelarije „CMS Reich–Rohrwig Hainz”, sa dugogodišnjim stažom u austrijskom pravosuđu, kaže da u Evropi ovako nešto nije moguće, jer tamo pravo korišćenja ne postoji. Zemljište ima gazdu.

– Ne postoje nikakvi rokovi kada nešto mora da bude izgrađeno, jer ste vi vlasnik zemljišta i možete da radite sa njim šta hoćete. Ali je nezamislivo da u Beču postoji Mitićeva rupa. Zemljište je toliko skupo, da niko ne ulazi u priču oko izgradnje ako nema zatvorenu finansijsku konstrukciju. Krediti pritiskaju investitore da što pre završe gradnju, a ako ne mogu da izdrže oni prodaju placeve. Tamo tržište sve reguliše. Grad se uopšte ne meša, sem u slučaju da je graditelj odstupio od urbanističkih parametara. Tada se daje korektan rok za ispravljanje greške – kaže Petrikić.

U Srbiji je, kaže, nevolja što se problemi nagomilavaju i ne rešavaju pa sud više ne može da donese odluku koja je pravična. Odluka Ustavnog suda, po njemu je, u redu, jer je Ustavom zagarantovano pravo na mirno uživanje imovine i jednakosti građana.