Nekretnine - Srbija

Investitori nekada zarađivali 100, sada srećni i sa 10 odsto

Na izgradnji stanova u Beogradu danas ne da nije moguće zaraditi duplo kao pre godinu dana, već su pojedina gradilišta dovedena na granicu isplativosti.

Imajući u vidu rast državnih dažbina, te pad tražnje za stanovima i restriktivnost banaka, danas su i najsposobniji investitori srećni ako na hiljadu evra zarade i sto. Slično je i u drugim gradovima Srbije, mada je gradnja najskuplja u Beogradu, Nišu i Novom Sadu.

Znajući da je kriza oborila cene stanova i do 30 odsto, za koliko je pala i njihova prodaja, te da su istovremeno porasli državni nameti, za Beograd se više ne može reći da je raj za investitore. A samo pre godinu i po dana na zgradi od hiljadu kvadrata u centralnoj zoni grada moglo se zaraditi i milion evra. Ako se uzme u obzir da je jedan preduzimač istovremeno gradio na najmanje dve lokacije, te da su garaže neretko prodavane i po 50 odsto od vrednosti kvadrata, jasno je koliko je sve bilo isplativo.

U sadašnjim uslovima petospratnica od hiljadu kvadrata, na 700 metara od kruga dvojke, donosi zaradu tek 12 odsto. Prodajna cena kvadrata, sasvim prosečna za ovaj deo grada, iznosi oko 1.800 evra. Ukupan posao obrće 1,8 miliona evra, pa računica kaže da investitoru čisto ostaje oko 200.000 evra. Ovo, naravno, važi pod uslovom da investitori i uspeju prodati stanove jer kako su nam potvrdili u "Alki", danas u Beogradu jedna bolja agencija u proseku proda tek dva do tri stana mesečno.

Slično je i u regionu, mada su i u Hrvatskoj pre krize investitori zarađivali oko 50 odsto. Tada se u Italiji na gradnji moglo zaraditi maksimalno 20 do 30 odsto, što je, inače, prosek za evropske gradove.

Poznavaoci tvrde da su danas ukupni troškovi investitora veći, mada je cena građevinskog materijala i radne snage pala dvadesetak odsto. Na strogoj periferiji ukupni troškovi gradnje izađu oko 750 evra po kvadratu stana, a u drugoj zoni, koja izlazi iz kruga dvojke, ukupni troškovi prelaze hiljadu i po evra. Na ekskluzivnijim lokacijama gde su po pravilu placevi skuplji, a građevinski materijal kvalitetniji, troškovi se penju i do 1.700 evra.

"Troškove su povećale dodatne dažbine. Ranije su postojale samo komunalije za stan i poslovni prostor, a danas i za stanarske ostave i poslovne hodnike. Uvedena je i konverzija poljoprivrednog u građevinsko zemljište, što može biti značajan trošak. Koliki, teško je reći, jer zavisi od odluke poreznika", kaže za "Novac" Dragan Mijatović iz "Deneze M" i dodaje da se u suštini radi sa nulom ili minusom, što znači pokriti ukupne troškove, ali ne i troškove amortizacije.

"Praktično, za zgradu u drugoj zoni, u blizini Đerma, ukupni troškovi gradnje iznose i do 1.600 evra po kvadratu stana.

Kvadrat stana u toj zgradi možemo prodati po 1.800 do 1.900 evra, i to ako imamo sreće, što govori da je maksimalna zarada oko 300 evra po kvadratu", kaže Mijatović. U ovu računicu se uklapaju i najnoviji podaci Poreske uprave po kojima se prometna vrednost nepokretnosti po kvadratu upravo na ovoj lokaciji kreće od 160.000 do 230.000 dinara, odnosno između 1.600 i 2.300 evra.

Naš sagovornik dodaje da materijal i ruke za kvalitetniju gradnju izađu oko 650 evra po kvadratu stana, naknada za gradsko građevinsko zemljište oko 160 evra, obaveze prema elektrani ili toplani 40 evra, troškovi za struju mogu biti i stotinak evra, ali i 20 ukoliko je trafo-stanica u blizini.... Plac je u proseku po kvadratu stana oko 25 odsto (u praksi se u rasponu kreće od osam, pa do čak 40 odsto vrednosti objekta), što je u ovom slučaju trošak od 400 evra. Gde su još porezi i dokumentacija koji odnose pedesetak evra po neto kvadratu, ali i ručkovi i čašćavanja za maltene svaku službu koja izađe na teren.

Sa ovom tvrdnjom gotovo da se poklapa i računica Republičkog zavoda za statistiku, gde za gradnju prosečnog stana u Beogradu ukupni troškovi iznose 1.730 evra po kvadratu. Najviše odlazi na ruke i materijal, čak 1.060, zatim na građevinsko zemljište 469 evra i na ostale troškove 197 evra. Ukupni troškovi u Novom Sadu se penju do 980 evra, Nišu 750, Subotici 650 evra.

Investitori se žale da im profite najviše topi naknada za građevinsko zemljište. Nova cena formirana je u januaru ove godine, pa je recimo za ekstrazonu, po kvadratu objekta potrebno platiti 44.226 dinara. U drugoj zoni koja je odmah izvan kruga dvojke potrebno je izdvojiti 16.627 dinara, a u Sremčici koja pripada petoj zoni 6.739 dinara.

Najmanje se zarađuje na perifernim lokacijama, Mirijevu, Zemun Polju, te naselju Braće Jerkovića, gde se kvadrat može naći po ceni od hiljadu do 1.200 evra. "Na ovakvim lokacijama prodajna cena kvadrata je najniža, dok sa druge strane postoje fiksni troškovi gradnje. Takođe, da bi kreditirale investitore, banke danas umesto 20 odsto traže učešće od 30, pa čak i do 40 odsto", kaže za "Novac" Nebojša Nešovanović iz međunarodne konsultantske kuće za nekretnine "King Sturge" .

"Troškovi gradnje kvadrata stana u Sremčici dođu oko 750 evra, a kvadrat prodajemo po 900 evra", primer je iz građevinske firme "Deneza".

U konsultantskoj kući "Kolijers" kažu da profit investitora zavisi prvenstveno od trenutka ulaska u projekat. "Investitori koji su ušli u projekte kad je tržište bilo na vrhuncu 2007. i 2008. godine imaće poteškoće pri ostvarenju  zahtevanog profita. Oni koji trenutno ulaze u projekte su veoma oprezni i zbog pada tražnje za nekretninama i rasta rizika projekata traže veće profite u odnosu na 2008", kažu u "Kolijersu".

Investitore, inače, ometaju i kamate koje idu i iznad deset odsto, ali i činjenica da banke, zbog rizičnosti plasmana beže od projektnog finansiranja.

Možda proleće donese prve znake oporavka. Projektno finansiranje još nije krenulo, ali je, kako kažu u "King "Sturge", dobar znak je to što su banke o tome počele i da razmišljaju. Investitori se nadaju i subvencijama države jer bi gradnja jeftinih stanova, kako je najavljeno iz Vlade, trebalo da počne do septembra. Samo da rok ne bude pomeren jer podsetimo, početak izgradnje ovih, do sada najpovoljnijih stanova, čvrsto se najavljivao i za mart ove godine.