Nekretnine - Srbija

Kupovina stana je najsigurnija investicija

U poređenju sa trećim kvartalom 2024. cene stanova su zabeležile rast od 1,28 odsto.

U četvrtom kvartalu 2024. godine, u odnosu na četvrti kvartal 2023. godine, najviše su porasle cene stanova u regionu Južne i istočne Srbije i to za 6,29 odsto. U gradu Beogradu cene stanova su porasle za 5,48 odsto, za 4,61 odsto u regionu Vojvodine, a u regionu Šumadije i zapadne Srbije za 4,04 odsto.

Cene stanova u starogradnji su porasle za 4,78 odsto u odnosu na četvrti kvartal 2023. godine, dok su cene stanova u novogradnji porasle 5,52 odsto na međugodišnjem nivou.

U četvrtom kvartalu 2024. je povećana prodaja stanova, zaključeno je 13.372 ugovora o prometu stanova, odnosno 20,6 odsto više nego u četvrtom kvartalu 2023. godine. Ukupna vrednost prodatih stanova u četvrtom kvartalu 2024. godine je 1,261 milijardu evra, što je za 44,4 odsto više nego u četvrtom kvartalu prošle godine.

Svi regioni u Republici Srbiji su zabeležili rast u broju prodaja i vrednosti prometa stanova. Najveći rast broja zaključenih ugovora o prometu stanova od 33,2 odsto i rast vrednosti prometa stanova od 91,4 odsto u četvrtom kvartalu 2024. godine je ostvario je region Južne i istočne Srbije, sa prometom stanova u vrednosti od 111 miliona evra. U Vojvodini je broj zaključenih ugovora o prometu stanova porastao za 25,4 odsto, a vrednost prometa je porasla za 68,8 odsto u odnosu na četvrti kvartal 2023. godine, sa prometom stanova u vrednosti od 314 miliona evra. U regionu Šumadije i zapadne Srbije je zabeležen međugodišnji rast broja zaključenih ugovora o prometu stanova od 12,2 odsto dok je vrednost prometa porasla za 36,7 odsto, sa prometom stanova u vrednosti od 190 miliona evra.

U regionu grada Beograda broj zaključenih ugovora o prometu stanova je porastao za 18,9 odsto, a vrednost prometa stanova za 31,8 odsto. Vrednost prometa stanova je bila 646 miliona evra.

Srpsko tržište nekretnina je investiciono tržište. Naši građani i privreda kupuju nekretnine kao najsigurniju investiciju. Za razliku od ostalih država socijalističkog bloka, u nekadašnjoj Jugoslaviji je postojala privatna svojina na nekretninama, stambenim i poslovnim objektima i poljoprivrednim zemljištem, kojima se trgovalo. Zbog visoke inflacije, građani su kupovali nekretnine da bi sačuvali vrednost kapitala.

Tokom ratova i sankcija devedesetih godina prošlog veka novac koji je bio u slamaricama je sačuvan kupovinom nekretnina. Promet na tržištu nekretnina je bio velik, a cene su bile znatno više nego u državama našeg okruženja, koje nisu bile zahvaćene ratom. Pored stabilnog kursa i dobrih makroekonomskih pokazatelja u prethodnoj deceniji, učešće kupoprodajnih transakcija finansiranih iz kredita na tržištu nekretnina nije bilo veće od 15-16 odsto. Najviše je sredstvima kredita bila finansirana kupovina stanova, tako da je u četvrtom kvartalu 2020. godine, koja je bila jedna od onih godina u kojoj su kamatne stope na stambene kredite bile najniže, kupovina 33 odsto stanova je bila finansirana sredstvima kredita. U razvijenim ekonomijama se više od 80 odsto transakcija na tržištu nekretnina finansira kreditom, zbog čega pad ekonomske aktivnosti, povećanje nezaposlenosti i neizvesnost izazvana pravim, ili carinskim ratom po pravilu dovodi do pada prometa na tržištu nekretnina.

S obzirom na to da su u Srbiji kupoprodajne transakcije na tržištu nekretnina uglavnom gotovinske, naša zemlja je u mnogo manjoj meri izložena ovakvom riziku od zemalja Zapada. Najveći broj kupaca nekretnina su građani koji su prethodno prodali neku nekretninu i žele da sredstva koja su dobili od prodaje ulože u kupovinu neke druge nekretnine. Procenjuje se da se na našem tržištu nekretnina sredstvima dobijenim od prodaje jedne nekretnine finansira kupoprodaja još tri do pet nekretnina „u lancu” kupoprodaje. Prodaja prve nekretnine „u lancu” se finansira iz kredita, ili doznakom iz inostranstva, odnosno sredstvima koja su povučena sa štednog računa u banci.

Zahvaljujući tome, ali i merama Narodne banke Srbije kojima su ograničene kamatne stope stambenih kredita, rast prometa na tržištu i rast cena nekretnina se nastavio i tokom prošle godine. Udeo kupovine stanova koji je finansiran iz kredita na teritoriji Republike Srbije je porastao sa 17 odsto u četvrtom kvartalu 2023. godine, na 25 odsto u četvrtom kvartalu 2024. godine.

Očekuje se da će u toku ove godine promet na tržištu nekretnina u Srbiji blago porasti. Program stambenih kredita za mlade Vlade Republike Srbije bi trebalo da ima pozitivan uticaj na tržišna kretanja u toku ove godine i da pospeši prodaju nekretnina u prigradskim opštinama grada Beograda, kao i u unutrašnjosti Srbije, gde se za iznos manji od 100.000 evra mogu kupiti znatno veći stanovi nego u centru Beograda ili Novog Sada.

Najviši rast u Bugarskoj, pad u Francuskoj

Prema podacima Evrostata za treći kvartal 2024. godine, veći broj evropskih država beleži oporavak i stabilizaciju tržišta nekretnina. U Evropskoj uniji, indeks cena stambenih nekretnina je povećan i na međugodišnjem nivou iznosi 3,79 odsto u odnosu na prethodnu godinu. Najveći međugodišnji rast cena u trećem kvartalu 2024. godine od 16,50 odsto je zabeležen u Bugarskoj, slede Poljska sa rastom cena od 14,39 odsto i Mađarska sa 13,38 odsto. U Francuskoj, Finskoj i Luksemburgu se beleži pad cena nekretnina.

Nacionalna asocijacija Realtora iz Sjedinjenih Američkih Država, koja je najveće strukovno udruženje posrednika u prometu i zakupu nepokretnosti na svetu, ima više od 1,6 miliona članova, predviđa da će kamatne stope na stambene kredite u SAD u 2025. godini u proseku iznositi 6,4 odsto, da će prodaja postojećih kuća porasti za šest procenata, prodaja novih kuća će se povećati za 10 odsto, dok će prosečna cena kuća na nacionalnom nivou porasti za tri procenta. Najvažniji indeks na tržištu nekretnina u SAD, indeks predugovorene prodaje kuća PHSI, kojim se meri promet predugovorenih transakcija na tržištu nekretnina, odnosno transakcija kupoprodaje nekretnina za koje su zaključeni ugovori ali nije isplaćena kupoprodajna cena (uobičajeno vreme od zaključenja kupoprodajnog ugovora do isplate kupoprodajne cene u SAD je 30 do 60 dana) porastao je ove godine za dva odsto u februaru u odnosu na prethodni mesec. U poređenju sa februarom 2024, zabeleženo je smanjenje ovog indeksa za 3,6 odsto.

Najavljeno uvođenje visokih carinskih stopa na uvoz roba i usluga u SAD izazvaće rast inflacije, što će smanjiti mogućnost da Federalne rezerve (FED) u toku ove godine smanje referentnu kamatnu stopu (libor) i dovešće do pada prometa nekretnina u SAD, zbog toga što se u ovoj zemlji više od 80 odsto transakcija na tržištu nekretnina delimično, ili u celosti, finansira sredstvima kredita.