Nekretnine - Srbija

Kupovina stanova za gotovinu pod lupom poreskih inspektora

Prvo, da li to znači da su građani odlučili da ne drže više pare u banci jer su kamate na štednju minorne, pa se novac čuva u slamarici i po potrebi uzima i kupuje? Ili su bankarski krediti toliko skupi pa se građanima više isplati da stan kupe za keš? Ili je razlog to što je tokom korone bilo skoro nemoguće podići kredit, jer bankarski sektor kao i većina privrede skoro da nije funkcionisao?

Prema zvaničnim podacima Republičkog geodetskog zavoda, za samo desetak dana od ukidanja vanrednog stanja broj prodatih nepokretnosti se vratio na nivo pre uvođenja vanrednog stanja. Pa se, primera radi, samo krajem maja broj prodatih nepokretnosti i više nego udvostručio, u odnosu na period od 4. do 10. maja, dok je vanredno stanja još trajalo.

S druge strane, možda ovaj podatak i ne treba mnogo da intrigira ako se zna da je i tokom 2019. godine više od 70 odsto stanova u Srbiji kupljeno za keš, a preostalih 30 procenata kreditom. Mini-anketa među agentima za nekretnine potvrđuje da se stanovi sve više kupuju za keš, i to uglavnom manje kvadrature. Pri tome cene stanova se nisu značajno menjale ni naviše, ni naniže.

Ima li ovde posla za poreznike i kontrolu porekla para. Dakle, odakle toliki keš u opticaju, da li je bilo isplate gotovine s račina na račun ili je neko jednostavno doneo u koferčetu 50.000, 100.000 i više stotina hiljada evra i rekao – kupujem stan?

Upitan kako komentariše toliku količinu gotovog novca, Đerđ Pap, poreski stručnjak i bivši direktor u Poreskoj upravi Srbije, priznaje za „Politiku” da ne zna otkud toliko keša na tržištu.

– Može biti da je poreklo tog novca nasledstvo, prodaja neke sopstvene nekretnine (stana ili zemljišta), ali isto tako može da bude i to da taj novac nema zakonito poreklo pa i da potiče iz nekog „pranja novca”. Ne može se, dakle, isključiti ni opcija o zakonitom, ni o nezakonitom poreklu para – objašnjava Pap.

On dodaje da praćenje tokova novca u našoj zemlji nije u potpunosti „zaokruženo” pa je izvesno da se mogu desiti „ekscesni” slučajevi čiji se broj ne može proceniti, u kojima je poreklo novca teško dokazivo.

On na pitanje da li je realno da građani i dalje čuvaju novac u slamarici ne može da odgovori, ali se može pretpostaviti s velikom verovatnoćom da deo novca kojim se kupuju nepokretnosti potiče iz prihoda na koji nije plaćen porez, odnosno da je porez utajen.

– Takođe, sigurno je da bi se u svakom pojedinačnom slučaju moglo doći do „materijalne istine”, odnosno utvrditi da li određeno lice može dokazati poreklo svog novca ukoliko bi država koristila zakonsku mogućnost koju pruža institut „unakrsne procene imovine”. Ali, iz nepoznatog razloga, ta zakonska odredba se ne primenjuje, iako je ugrađena u naš pravni i poreski sistem još 2003. godine. Znači pre gotovo dve decenije – ističe Pap.

Međutim, naglašava, ako znamo da je od početka godine prodata više od 31.000 stanova, sigurno je i to da bi se u postojećim uslovima teško moglo očekivati da država pokrene 31.000 postupaka protiv isto toliko kupaca da bi u svakom od njih utvrdila poreklo novca.

Na pitanje do kog iznosa neko može da plati u kešu a da se ne pita kako je novac stečen i da li sve preko tog iznosa može biti problematično i za kupca i za prodavca stana, Pap odgovora da Zakon o sprečavanju pranja novca predviđa da se gotov novac u ovim transakcijama može koristiti do visine od 10.000 evra, a preko tog iznosa je obavezno plaćanje nepokretnosti putem bankarske transakcije.

– Ukoliko kupac nepokretnosti želi da uloži gotov novac u banku (preko iznosa od 10.000 evra), mora da prođe mukotrpan postupak dokazivanja porekla tog novca bankarskim službenicima. Zato se i često dešava da se celokupna kupoprodajna cena isplaćuje u „kešu na ruke” prodavcu, što nije dozvoljeno – tvrdi ovaj poreski stručnjak.

Milica Bisić, profesor dr i poreski stručnjak, kaže da pre nego li se bilo šta kaže o tome odakle toliki keš za kupovinu nepokretnosti, treba utvrditi koliko je stanova prodato za gotovinu u istom periodu prošle godine. Ukoliko je više nego sada, znači da ovo nije ništa novo, a ako nije, onda svakako krenuti u kontrolu porekla para. U svakom slučaju, transakcije su i prošle i ove godine morale da idu s računa na račun, kaže ona.

Upitan da li je neobično što se čak 84 odsto stanova kupuje za keš i da li notari moraju da obaveste Upravu za sprečavanje pranja novca za svaku transakciju veću do 10.000 evra pri overavanju ugovora ukoliko se ne zna poreklo para, Srbislav Cvejić, presednik notarske komore, kaže za „Politiku” da to što neko kupuje stan za keš ne znači da je u džakovima doneo pare prodavcu i platio stan.

–Mislim da je ta informacija loše interpretirana i da se ovde ne radi o sumnjivom ili novcu izvađenom iz slamarice, već o sopstvenim prihodima koje kupac stana ima na računu, bilo od svojih zarada ili prodaje nečega i koji je kao gotov novac prebacio na račun prodavca stana. To zapravo znači da se u prethodnom periodu nisu uzimali krediti kod banaka već su se plaćali novcem s računa od sopstvenih prihoda zato se i kaže kupovina za gotovinu – kaže Cvejić.

Notar takav ugovor overava i u ugovoru treba da stoji da je novac prebačen s računa na račun. Ukoliko to ne stoji, notar je dužan da upozori i prodavca i kupca da bi moglo biti problema u dokazivanju porekla novca ukoliko je iznos veći od 10.000 evra, a novac nije prebačen s računa. A na onima koji nekretninu kupuju ili prodaju je da se pobrinu kako će sve da dokažu. Na pitanje da li notari obaveštavaju nadležne u ovakvim slučajevima da im je nešto sumnjivo, odgovara da opominju stranke, a da za neke druge sumnjive stvari obaveštavaju Upravu za sprečavanje pranja novca.

S druge strane, prema Zakonu o sprečavanju pranja novca član 68 kaže „da će novčanom kaznom od 10.000 do 150.000 dinara biti kažnjen advokat i javni beležnik ukoliko ne obavesti upravu o slučajevima kada u vezi s transakcijom ili strankom postoje osnovi sumnje da se radi o pranju novca”.