Nekretnine - Srbija

Legalizacija objekata - sve što treba da znate o ovom postupku

Ovim zakonom se propisuju pravila za kontrolu objekata koji su izgrađeni bez dozvole ili suprotno propisima.

Legalizacija objekata se odnosi na postupak kojim se naknadno izdaje građevinska i upotrebna dozvola za objekat ili deo objekta koji je izgrađen, rekonstruisan ili dograđen bez potrebnih dozvola. To znači da ako posedujete nekretninu ili planirate da je kupite, morate uzeti u obzir mogućnost da objekat nije legalno izgrađen.

Zakon se odnosi i na pomoćne objekte koji su povezani s glavnim objektom, poput garaža, ostava, septičkih jama, bunara, bazena, cisterni za vodu i drugih sličnih struktura koje su nelegalno izgrađene zajedno s glavnim objektom.

U Republici Srbiji, prema podacima RGZ-a dobijenih putem satelitskih snimaka, ima oko 1,5 milion nelegalnih objekata, a po nekim procenama i mnogo više.

Koji objekti podležu procesu legalizacije?

Kako je za B92.net rekla Nada Harš, dipl. pravnik Šef Odeljenja za urbanizam i građenje Opštine Ruma, objekat koji se može ozakoniti, mora biti vidljiv na satelistskom snimku teritorije Republike Srbije iz novembra 2015. godine a ukoliko je objekat sagrađen zaključno sa 27. novembrom 2015. godine, a nije vidljiv, vidljivost utvrđuje nadležna građevinska inspekcija izlaskom na teren.

Objekti izgrađeni posle 27. novembra 2015. godine ne mogu biti predmet ozakonjenja.

Objekti koji se po Zakonu mogu ozakoniti su:

– objekti izgrađeni bez građevinske dozvole kao i objekti izgrađeni na osnovu građevinske dozvole od koje je odstupljeno od projekta gradnje

– objekti koji se mogu uskladiti sa važećim planskim dokumentom u pogledu namene i spratnosti, objekti koji su u stepenu završenosti propisanom Zakonom na kojima su izvedeni grubi građevinski radovi sa formiranim konstruktivnim sklopom (objekat mora da poseduje noseće elemente: temelj, armirano-betonske ili čelične stubove sa gredama, armirano-betonske tavanice,
krovnu konstrukciju), ali na kojima nije postavljena spoljna stolarija, nisu izvedeni radovi unutrašnjih instalacija, ni završni radovi (fasaderski, podopolagački, stolarski i sl.),

– podzemni i nadzemni vodovi, odnosno instalacije, ako po tehničkim karakteristikama i položaju predstavljaju samostalne objekte.

Kako izgleda proces legalizacije?

Kako navodi naša sagovornica, proces legalizacije objekata se obavlja u par jednostavnih koraka.

1. Nadležni organ za ozakonjenje proverava ispunjenost prethodnih uslova

2. Dostavljanje dokaza o odgovarajućem pravu na zemljištu ili objektu

3. Dostavljanje izveštaja o zatečenom stanju sa elaboratom geodetskih radova

4. Plaćanje takse za ozakonjenje

5. Donošenje rešenja o ozakonjenju

6. Upis prava svojine na objektu

Za lica koja su ranije podnela zahtev za legalizaciju i koji imaju evidentiran predmet potrebno je da po pozivu organa ili sami pristupe radi dobijanja obaveštenja o nedostajućoj tehničkoj i drugoj dokumentaciji.

Lica koja podnose zahtev prvi put, podnose naldežnom organu zahtev za vidljivost objekta, koji stranke upućuje u katastar.

Nakon pribavljanja istog, potrebno je angažovati projektanta i geometra koji izrađuje elaborat geodetskih radova i izveštaj o zatečenom stanju, a naravno podnosilac zahteva mora da ima odogvarajuće pravo na zemljištu ili objektu (list nepokretnosti, kupopropodajni ugovor, pravnosnažna odluka suda, ostavinsko pravnosnažno rešenje, drugi ugovori iz pravnog prometa).

Za pomoćne objekte - garaže, ekonomske i druge slične objekte u finkciji glavnog objekta potreban je izveštaj o zatečenom stanju sa fotografijom objekta i izjavom odgovornog projektanta, koji se odnosi na stabilnost i nosivost objekata.

Kako se kreću cene legalizacije objekata?

"Nakon što stranka preda potpunu dokumentaciju, nadležni ogran, ukoliko objekat nije ucrtan u katastru, što utvrđuje geometar, dostavlja elaborat geodetskih radova na proveru u katastar i nakon pozitivnog mišljenja, pribavljenog urbanističkog mišljenja da nema zakonskih smetnji za ozakonjenje i podnetoj poreskoj prijavi za prijavu poreza na imovinu (unazad pet godina sa mogućnošću da plati porez na rate), izrađuje se rešenje o ozakonjenju sa obavezom plaćanja", objašnjava Nada Harš.

Propisane takse iznose:

- za porodični objekat ili stan korisne površine do 100 kvadratnih metara, pomoćne i ekonomske objekte, proizvodne i skladišne objekte, kao i sve druge objekte i radove iz čl. 145 Zakona o planiranju i izgradnji, plaća se taksa u iznosu od 5.000,00 dinara (taksu ne plaća vlasnik nezakonito izgrađenog objekta koji je namenjen za stanovanje podnosioca zahteva i članova njegovog porodičnog domaćinstva, lice sa invaliditetom, samohrani roditelj ili korisnik socijalne pomoći);

– za porodične stambene objekte i stanove korisne površine od 100 do 200 kvadratnih metara, plaća se taksa u iznosu od 15.000,00 dinara,

– za porodične stambene objekte i stanove korisne površine od 200 do 300 kvadratnih metara, plaća se taksa u iznosu od 20.000,00 dinara;

– za porodične stambene objekte korisne površine preko 300 kvadrata, plaća se taksa u iznosu od 50.000,00 dinara;

– za stambene i stambeno-poslovne objekte namenjene tržištu koji se sastoji od više stanova i drugih posebnih delova korisne površine do 500 kvadrata i komercijalne objekte do 500 kvadrata, plaća se taksa u iznosu od 250.000,00 dinara,

– za stambene i stambeno-poslovne objekte namenjene tržištu koji se sastoji od više stanova i drugih posebnih delova korisne površine od 500 do 1000 kvadrata I komercijalne objekte od 500 do 1000 kvadrata, plaća se taksa u iznosu od 500.000,00 dinara;

– za stambene i stambeno-poslovne objekte namenjene tržištu koji se sastoji od više stanova i drugih posebnih delova korisne površine od 1000 do 1500 kvadrata I komercijalne objekte od 1000 do 1500 kvadrata, plaća se taksa u iznosu od 1.000.000,00 dinara;

– za stambene i stambeno-poslovne objekte namenjene tržištu koji se sastoji od više stanova i drugih posebnih delova korisne površine preko 1500 kvadrata i komercijalne objekte preko 1500 kvadrata, plaća se taksa u iznosu od 3.000.000,00 dinara.

Građanin snosi troškove izrade elaborata geodetskih radova i izveštaja o zatečenom stanju koji se u praksi kreću od 2 do 5 evra zavisno od objekta, vrste, namene i sl.

Ukoliko građanin ne plati takse, nadležni organ odbija zahtev za izdavanje rešenja o ozakonjenju.

Ukoliko objekat ne bude ozakonjen, odnosno nadležni organ donese rešenje kojim odbija ozakonjenja zbog neispunjenosti propisanih zakonskih uslova, objekat će biti srušen u posebnom postupku.

Koji objekti ne podležu legalizaciji?

- za objekte koji su izgrađeni bez građevinske dozvole, odnosno odobrenja za izgradnju u skladu sa propisima po kojima u vreme izgradnje nije bila propisana obaveza pribavljanja građevinske dozvole, odnosno odobrenja za izgradnju;

- na objekte za koje je izdato rešenje o građevinskoj dozvoli, a koji se koriste bez izdatog rešenja o upotrebnoj dozvoli.

Ako je u postupku ozakonjenja izdato rešenje o građevinskoj dozvoli, ali ne i rešenje o upotrebnoj dozvoli, takav postupak se okončava u postupku ozakonjenja .

Zakon se ne primenjuje na objekte koji se u smislu zakona kojim se uređuje odbrana smatraju vojnim objektima, odnosno na objekte koji se u smislu zakona kojim se uređuje rudarstvo smatraju rudarskim objektima, postrojenjima i uređajima.

Predmet ozakonjenja ne može biti objekat izgrađen, odnosno rekonstruisan na zemljištu nepovoljnom za građenje (klizišta, močvarno tlo i sl.); izgrađen od materijala koji ne obezbeđuje trajnost i sigurnost objekta; izgrađen na površinama javne namene, izgrađen u prvom i drugom stepenu zaštite prirodnog dobra (osim vikendica i drugih porodičnih objekata za odmor u drugom stepenu zaštite prirodnog dobra), odnosno u zoni zaštite kulturnog dobra od izuzetnog značaja i zoni zaštite kulturnih dobara upisanih u Listu svetske kulturne baštine, izgrađen u zonama sanitarne zaštite izvorišta vodosnabdevanja, izgrađen u vojnom kompleksu i zaštitnim zonama oko vojnih kompleksa i objekata infrastrukture posebne namene (u zaštitnom pojasu: puta, železnice, dalekovoda, vodotoka, poletno-sletne staze, kao i druge zaštitne zone u skladu sa odredbama posebnih zakona).

Nadležni organ će izdati rešenje o ozakonjenju, ako u postupku bude pribavljen odgovarajući dokaz da je taj objekat stabilan, da ne ugrožava stabilnost terena i susedne objekte.

Takođe, nadležni organ će izdati rešenje o ozakonjenju, ako u postupku bude pribavljena saglasnost upravljača javnog dobra, odnosno saglasnost organizacije nadležne za zaštitu prirodnih, odnosno kulturnih dobara.

Kako nam je rekla sagovornica, iz svega navedenog proizilazi da bez obzira na ograničenja koje zakon predviđa postoje znatne zakonske mogućnosti da se najveći broj objekata ozakoni.

Legalizacija objekata na selu

Kada se radi o legalizaciji objekata na selu, potrebno je uraditi geodetske radove i sakupiti svu potrebnu dokumentaciju kako bi objekat zvanično bio upisan u katastar, objasnila nam je Nada.

Legalizacija objekata izgrađenih do 1961. godine

Objekti izgrađene do 1961. godine, do kada građevinske dozvole nisu bile potrebne, neće morati da budu legalizovane.

Predmet ozakonjenja nisu ni pomoćni objekti izgrađeni na selu do 1973. godine, dok svi drugi izgrađeni posle tog roka moraju imati rešenje kojim se dozvoljava izgradnja.

Legalizacija stanova

Kako je kazala šefica odeljenja za urbanizam, vlasnici stanova imaju mogućnost da samostalno podnesu zahtev za legalizaciju, ako je zgrada izgrađena pre dve ili tri decenije, bez obzira da li je sama zgrada legalizovana.

Procedura za legalizaciju stana identična je kao i za druge objekte, kada se radi o dokumentaciji.

Da li moraju i garažni objekti da se legalizuju?

Sugrađani moraju da legalizuju i svoje garažne objekte, a za to će im biti potrebna snimak izvedenog projekta, zatim izjava odgovornog projektanta i vlasnika, a jedinice lokalne samouprave određuju cenu legalizacije garaža.

Kako proveriti da li je objekat u procesu legalizacije?

Nada Harš nam je objasnila da svaki građanin naše države, ali i strana lica mogu proveriti da li je objekat u procesu legalizacije u jedinici lokalne samouprave, u službi koja vodi postupke.

Proveri se može pristupiti bez obzira kada je zahtev podnet, prema imenu i prezimenu podnosioca, zatim uvidom u jedinstvenu bazu nepokretnosti katastra, koja je dostupna svakom i gde se može utvrditi da postoji zabeležba zabrane otuđenja i opterećenja zbog rešenja građevinske ispekcije o uklanjanju objekta i potvrde da su objekti izgrađeni nelegalno ili se može utvrditi da objekat nije upisan.