Nekretnine - Srbija

Legalnu zgradu je teže uknjižiti nego nelegalnu

Ako ste kupili stan u nelegalno sagrađenoj zgradi, lakše ćete ga legalizovati odnosno uknjižiti, nego da ste nekretninu kupili u zgradi zidanoj sa papirima, ali koja nema upotrebnu dozvolu. Nacionalna alijansa za lokalni ekonomski razvoj (NALED) ukazuje na ovu nelogičnost i predlaže da se procedura za ozakonjenje objekata pojednostavi i bude univerzalna za sve slučajeve.

Đorđe Vukotić, konsultant NALED-a za regulatorna pitanja, kaže da su kupci stanova u zgradi koja je zidana bez ikakve dozvole trenutno u boljoj poziciji od onih koji su kupili nekretninu u zgradi koja je zidana sa dozvolom, ali zbog neplaćene naknade za uređenje građevinskog zemljišta, ili nekog odstupanja u gradnji, nije dobila upotrebnu dozvolu, što je uslov za upis svojine.

Zahtev za ozakonjenje zgrade podnosi taj nesavesni investitor, koji možda nekome nešto duguje. Ako se posle namirenja dugovanja zgrada upiše na njegovo ime, poverioci stiču pravo da se namire preko tih stanova.

 – Ozakonjenje bi moralo da glasi na kupce stanova, umesto na nesavesne investitore čiji odnosi sa državom ne treba da se tiču građana koji su legalno kupovali stanove. Zašto bi kupci stanova uplaćivali naknadu za uređenje građevinskog zemljišta, koja je u međuvremenu zbog kamata učetvorostručena i da pritom rešenje za ozakonjenje glasi na ime tog investitora. Neregulisani odnosi između investitora i Direkcije za građevinsko zemljište treba da se rešavaju na drugi način – objašnjava Vuković i dodaje da je paradoks to što je najkomplikovaniji postupak ozakonjenja upravo u situacijama kada se odstupilo od građevinske dozvole iako je tu reč o najsavesnijim kupcima stanova.

On smatra da treba primeniti jedinstveni princip i da ozakonjenje svih tih objekata bude moguće, kao i da se propiše potpuno identičan postupak ozakonjenja. Međutim, u Ministarstvu građevinarstva, saobraćaja i infrastrukture odgovaraju da postupak ozakonjenja ne može biti „univerzalan za sve”, zbog specifičnosti svakog pojedinačnog slučaja.

– U praksi nije moguće (različiti stepeni završenosti objekata, namena, spratnost i površina objekata, imovinsko-pravno odnosi na zemljištu, mesto izgradnje objekata) te je ozakonjenje pojednostavljeno na način da se postupci ubrzaju, okončaju pod povoljnijim uslovima uz minimum tehničke dokumentacije, ali da opet treća lica ne budu oštećena – navode u ministarstvu.

Oni kažu da je postupak ozakonjenja ubrzan. Efekti donošenja Zakona o ozakonjenju objekata, koji je stupio na snagu 27. novembra 2015. (izmene i dopune su stupile na snagu 6. novembra 2018) najbolje se mogu uočiti po dosadašnjem broju donetih rešenja o ozakonjenju.

Napominju da je u prethodnih 15 godina, na osnovu svih ranijih zakona, koji su uređivali oblast legalizacije objekata, doneto svega oko 151.000 rešenja o legalizaciji. Dok je na osnovu Zakona o ozakonjenju objekata, doneto 210.000 rešenja o ozakonjenju što je znatno više od ukupnog broja svih ranije donetih rešenja o legalizaciji i najbolje oslikava efekte sprovođenja novog zakona.

Pretpostavlja se da ima između jedan i po do dva miliona nelegalnih objekata u Srbiji. Đorđe Vukotić ukazuje i na to da mesečno treba rešiti čak oko 33.000 zahteva, od čega se polovina odnosi na stambene zgrade, da bi se taj proces završio u roku od pet godina, nakon kojeg je predviđeno rušenje.

U ministarstvu na to odgovaraju da su analizirali broj nerešenih zahteva i broj službenika, koji se bave ovim poslom, i propisali normu da svaki činovnik mesečno donese 30 rešenja o ozakonjenju i obradi 15 zahteva dnevno. Od vladine komisije dobili su saglasnost za dodatno angažovanje ukupno 1.056 ljudi na poslovima ozakonjenja, koji su nedostajali u lokalnim samoupravama.

– Više puta smo kontrolisali sprovođenje poslova ozakonjenja u lokalnim samoupravama, organizovali posete i zajedničke sastanke kako bismo otklonili sve probleme i nedoumice zaposlenih prilikom obavljanja poslova ozakonjenja, što je do sada rezultiralo znatno povećanim brojem donetih rešenja o ozakonjenju. Takođe, nadležni u poslovima ozakonjenja upućeni su i na neophodnost informisanja stranaka o značaju ozakonjenja kako bi iste bile aktivne stranke u postupku – navode u ministarstvu.

Prema njihovoj oceni glavni problemi u postupcima ozakonjenja su nerešeni imovinsko-pravni odnosi, nezainteresovanost stranaka u postupku, a po ranije važećim zakonima koji su uređivali oblast legalizacije objekata velika prepreka građanima je bila i visina iznosa doprinosa za uređenje građevinskog zemljišta. Dok je Zakonom o ozakonjenju objekata propisana taksa koja je višestruko niža u odnosu na visinu doprinosa.