Nekretnine - Srbija

Porezi uslovljavaju stanove na lizing

Kupovina stanova na lizing uskoro će biti moguća i u Srbiji, budući da je izmenjeni Zakon o finansijskom lizingu koji to reguliše već ušao u skupštinsku proceduru.

Ali da bi ovaj proizvod zaživeo na tržištu, omogućio što širem sloju stanovništva da dođe do krova nad glavom i postao konkurent bankarskim kreditima, potrebno je urediti poresku politiku i doneti nekoliko podzakonskih propisa.

Petar Gavranović, generalni sekretar Lizing asocijacije, kaže da je veliki korak učinjen time što je u Zakon o finansijskom lizingu dopisano da se i nepokretnosti mogu kupovati na lizing, a ne samo automobili i oprema, kao što je bio slučaj u proteklih šest godina.

Suština je da lizing kuća kupuje stan, a korisnik lizinga se vodi kao zakupac sve do otplate poslednje rate, kada stiče uslov da postane vlasnik nekretnine.

Da bi kupovina stanova na lizing povećala tražnju za ovom vrstom nekretnina, ali i uticala na banke da smanje kamate na stambene kredite, potrebno je, kaže Gavranović, najpre ukinuti PDV na kamatu, koji se obračunava kada se pokretnosti kupuju na lizing.

– U slučaju kupovine automobila od 10.000 evra taj PDV je oko 200 evra i podnošljiv je. Ali za stan od 100.000 evra je mnogo veći, što bi prilično uvećalo troškove kupovine – navodi Gavranović.

Drugi problem je duplo plaćanja poreza na prenos apsolutnih prava.

– To nema potrebe jer lizing kompanija porez plaća kada kupuje nekretninu. Ne vidim razlog zašto bi ga korisnik lizinga plaćao još jednom kada ona i zvanično pređe u njegovo vlasništvo. Nije reč o malom izdatku. On iznosi oko 2,5 odsto – ističe naš sagovornik.

Treća nedoumica, koju bi takođe trebalo razrešiti kroz podzakonske akte, jeste ko će da plaća porez na imovinu, naknadu za korišćenje građevinskog zemljišta i komunalne usluge. Jer je lizing kompanija vlasnik stana.

Kancelarija za sveobuhvatnu reformu propisa, koja je pokrenula izmenu zakona, obrazložila je da bi kupovina stanova na lizing doprinela povećanju investicija u građevinarstvu i, kratkoročno gledano, cene nekretnina pale bi za 10 odsto, a dugoročno bar za 20 odsto.

Osnovne prednosti finansijskog lizinga u odnosu na kredit jesu manji rizik i kupovina stanova bez hipoteke. Sigurnost onoga ko uzima nepokretnost na lizing je veća, jer ako ne može da otplaćuje rate on ostaje samo bez te nepokretnosti. Dok se kod kredita gubi i nepokretnost na koju je stavljena hipoteka, kao obezbeđenje pozajmice, ako je recimo vrednost kupljenog stana u međuvremenu pala.

Gavranović kaže da bi kamate bile slične bankarskim, jer su kod nas obično banke vlasnice lizing kuća, ali bi kriterijumi za dodelu bili fleksibilniji.

– Građani koji nisu mogli da dobiju kredit od banka zato što nemaju stalni posao, a imaju neku drugu vrstu prihoda, finansijskim lizingom mogu da dođu do nepokretnosti. Ili, građani koji deo plate primaju na račun, a deo na ruke, ne ispunjavaju uslov kod banke da kupe stan, ali to ih ne sprečava da nekretninu uzmu na lizing. Sa druge strane, uslov za bankarski kredit je da imate određen broj godina radnog staža, što u ovom drugom slučaju nije kriterijum – ističe Gavranović.

Veroljub Dugalić, sekretar Udruženja banaka, ne veruje da će kupovina stanova na lizing uzeti maha, jer se korisnici ove usluge tretiraju samo kao zakupci. On je na godišnjoj konferenciji pre nekoliko dana ocenio da će se kupci stanova pre odlučiti da uzmu kredit, stave hipoteku i plate porez na imovinu, ali da budu vlasnici onoga što plaćaju.

Koliko bi iznosila rata za stan kupljen za lizing u ovom trenutku nije moguće saznati, jer se ne zna kolike će biti kamate, odnosno rok otplate. U okruženju se nekretnine daju na rok do najviše 15 godina, dok u ostalim zemljama otplata traje i do 20 godina.

Mahmud Bušatlija, konsultant za investicije, smatra da kupovina na lizing neće naročito pospešiti tražnju za nekretninama, niti će oboriti cenu.

– To nije proizvod za zemlje u razvoju zato što plaćate stan koji nije vaš. Ako ne platite jednu ratu, vlasnik će vam oduzeti stan, a kod nas puno ljudi kasni sa otplatom. Kamate bi sigurno bile veće nego na klasične kredite. Pitanje je i kako će biti rešeno plaćanje poreza. Na Zapadu se zna, to plaća lizing kompanija – ističe Buštalija.

Osim toga, tamo su, kaže, cene između zakupnine i prodaje stana velike pa lizing kompanije svoju ratu ravnaju prema ceni kirije. Zato se na Zapadu isplati uzeti stan na lizing, jer ako se izgura otplata rata, postoji realna mogućnost da se stekne vlasništvo nad nekretninom.