Nekretnine - Hrvatska

Rata stambenog kredita dvostruko veća od najamnine

Teorija je – a i praksa – mladog, obrazovanog, zaposlenog i platežno sposobnog splitskog menadžera da nikad ne bi trebalo kupiti ili izgraditi vikendicu, jer – ne računajući trud i “tramak” oko izgradnje negdje uz obalu ili na otoku – to teško može koštati manje od 200.000 eura, što je novac kojim čovjek svakog ljeta, desetljećima, može sebi i obitelji priuštiti luksuzno putovanje na bilo koju svjetsku destinaciju, nemajući pritom kreditno opterećenje, brigu oko plaćanja poreza i održavanja nekretnine.

Slijedeći takvu logiku, koja očito – impregnirana “zapadnjačkim” utjecajima i životnim običajima koji uključuju puno veću “stambenu mobilnost” stanovništva i puno manju vezanost uz nekretnine nego što je to slučaj u Hrvatskoj – dopire i do nas, postavlja se i pitanje je li isplativije kupiti stan ili plaćati podstanarstvo. Možda bi bolje bilo reći “najam stana”, nego podstanarstvo, budući da se tu riječ usko vezuje uz loše stanove po periferijama koje kojekakvi “gazde” iznajmljuju na crno.

Povratak mladih roditeljima

Kaštelanin S.V. već sedam godina mjesečno plaća 1800 kuna ratu Privrednoj banci kod koje je na rok od 30 godina uzeo kredit od 40.000 eura, te još nešto dodao kako bi u Kaštelima u novogradnji kupio stan od četrdesetak kvadrata. No, uz dijete, plaću od oko 7000 kuna, te još jedan manji kredit ispostavilo se da je sve pretežak financijski teret, pa je počeo razmatrati mogućnost da svoj stan proda i ode u podstanare.

Budući da bi u Kaštelima sasvim pristojan stan mogao unajmiti već za 150 eura, izračunao je da bi mu to bilo prilično novčano rasterećenje, te da bi mu mjesečno ostajalo dovoljno novca da plati sve obveze. Od takvih su ga nakana, doduše, odgovorili prijatelji, s argumentom da mora misliti na budućnost, jer što kad ode u penziju, koja sasvim sigurno neće biti velika – hoće li tada moći plaćati najam stana, režije i život općenito?

− Radim ovaj posao već 15 godina, i mogu vam reći da se prije pet, šest, sedam godina više isplatilo kupiti stan, jer je razlika između rate kredita i cijene najma stana bila mala, ali sad je razlika više nego dvostruka – rekla nam je Anđelka Ramljak iz agencije za nekretnine “Biliškov”, navodeći primjer osobe koja je za stambeni kredit od stotinjak tisuća eura ranije plaćala pet, a sad, zahvaljujući “šifri švicarac”, plaća ratu od osam tisuća kuna.

Uza sve, danas i ljudi koji raspolažu s dvije plaće od četiri-pet tisuća kuna teško mogu dobiti kredit. No i kad ga dobiju, kredit – u nestabilnim recesijskim vremenima, kad ljudi ostaju bez posla i bez stalnih i sigurnih primanja – postaje veliko financijsko opterećenje, čak neizdrživo.

Stoga upućeniji u zbivanja na tržištu nekretnina upozoravaju da postoji masovni trend povratka mladih obitelji kući, roditeljima. S druge strane, mladi samci ili parovi bez djece, s dobrim i stabilnim primanjima, više se odlučuju na najam stana – pravno uređen, nikako na crno – budući da su tako mobilniji i spremniji na prilagođavanje europskom tržištu rada.

Iako je prodaja posljednjih godina znatno pala, nekretnine se, prema riječima gospođe Ramljak, i prodaju i kupuju, no barem se u jednakoj mjeri traže i stanovi za najam.

– Traže ih svi, od studenata i poslovnih ljudi, preko samaca i mladih obitelji, do obitelji s već starijom djecom. Najtraženiji su dvosobni stanovi od šezdesetak kvadrata koje se iznajmljuje po cijeni od 300, 350 do 400 eura.

Okvirni izračun

Što se kupnje tiče, najtraženiji su stanovi s cijenom kvadrata ispod dvije tisuće eura, pa se tako na Pujankama stan od 80 kvadrata može kupiti za 115 tisuća eura, dok na Žnjanu, recimo, 105.000 eura košta stan od 50 četvornih metara s 30 kvadrata terase. Što je, na koncu, isplativije – kupiti ili unajmiti? Okvirni izračun – u koji se ne bi unijele ponude različitih banaka, različiti uvjeti kreditiranja, iznajmljivanja, karakteristike stana ni stambena zona, već samo prosječne cijene najma, odnosno rate kredita – pokazuju da jest jeftinije stanovati u unajmljenom stanu nego u vlastitoj nekretnini.

Za uvjetni primjer uzeli smo upravo informaciju iz agencije “Biliškov” da su za najam najtraženiji dvosobni stanovi od šezdesetak kvadrata koji koštaju od 300 do 400 eura mjesečno, te, s druge strane, kredit Splitske banke od 100.000 kuna u eurima, za kupnju dvosobnog stana otprilike iste veličine.

Najam takvog stana je, prosječno, 350 eura, odnosno oko 2650 kuna. Kreditna rata za kredit Splitske banke od 100.000 eura, uz kamatnu stopu od 5,27 posto, na 20 godina, iznosila bi 679, a na 30 godina - 558 eura mjesečno. Preračunano u domaću valutu, to bi, u prvom slučaju, bilo oko 5150, a u drugom – oko 4200 kuna. Najma bi se, po ovim uvjetima, za 20 godina platilo 84.000 eura, a kredita, u istom razdoblju – gotovo 163.000 eura, odnosno dvostruko.

"Vlastito je ipak - vlastito"

No, opet, dugoročni planovi i računice ipak idu u prilog kupnji stana – nakon 20 godina kao podstanar nemaš ništa, a kao vlasnik stana imaš nekretninu koju možeš prodati. U svakom slučaju, pravo pitanje ipak nije je li nešto isplativije, nego što netko sebi u određenom trenutku života može priuštiti.

Da su znali što ih čeka, nema sumnje da bi mnoge obitelji koje su se odlučile na kupnju stana, posebno one koje su kredit uzele u “švicarcima”, pa sad s nestrpljenjem čekaju Zakon o zaštiti potrošača koji bi im trebao omogućiti deset do dvadeset posto niže kreditne rate – ostale u podstanarstvu ili iz roditeljske kuće otišle u podstanarstvo, ne investirajući u vlastitu nekretninu.

S druge strane, i agentica za nekretnine Anđelka Ramljak, prenoseći iskustva iz neposrednih kontakata, kaže kako ljudi kod nas još uvijek drže da je, bez obzira na sve, isplativije kupiti, jer plaćaju ono što će jednom biti njihovo, čime će moći raspolagati kako žele, prodati ili ostaviti djeci, i stoga se ipak odlučuju na kredite.