Nekretnine - Slovenija

Slovenska vlada odustaje od poreza na nekretnine?

Za rješavanje stambenog problema prije svega bila bi nužna masovna gradnja (pristupačnih) stanova, ali postojeće stanje mogao bi barem malo popraviti promišljeno postavljen porez na nekretnine, koji bi ograničio sve učestalije špekulativne kupnje, koje okreću kuće i stanove u gole investicije.

Prema podacima statističkog ureda, oko petina svih stanova u Sloveniji je prazna, a vlasništvo je uglavnom koncentrirano među najbogatijima (kako je prošli tjedan pisalo tjednik Mladina, najbogatijih 10 posto vlasnika posjeduje 37 posto vrijednosti nekretnina).

Upozorenja da je potrebno reformirati oporezivanje nekretnina i da Slovenija još uvijek nema klasičan porez na nekretnine, kakav poznaje većina zemalja EU, prisutna su već godinama. Međunarodne organizacije poput Međunarodnog monetarnog fonda (MMF) i Organizacije za obnovu i razvoj (OECD) odavno predlažu porez na nekretnine za Sloveniju.

“Sadašnji sustav loš je s više točki gledišta”, upozorava za RTV Slovenije Anže Burger, profesor ekonomije na Fakultetu društvenih znanosti u Ljubljani. Kako je pojasnio, Slovenija od oporezivanja nekretnina ubire tri puta manje poreznih prihoda (0,6 posto BDP-a) od prosjeka OECD-a.

"Što znači da moramo imati više druge štetne poreze poput poreza na osobni dohodak i poreza na dobit", dodao je.

Prema sadašnjem uređenju, vlasnici nekretnina svake godine u svoje poštanske sandučiće dobivaju poreznu uplatnicu. Za stanove i stambene zgrade koji su manji od 160 četvornih metara, inače oni vlasnici koji u njima imaju prijavljeno prebivalište ne plaćaju ovaj porez, a prvih deset godina plaćanja su oslobođeni i vlasnici novih nekretnina. Vlasnici i korisnici nekretnina plaćaju i naknadu za korištenje građevinskog zemljišta (NUSZ), čija visina ovisi o namjeni zemljišta, njegovom položaju i opremljenosti komunalnom infrastrukturom. Točan postupak obračuna odgovornost je svake pojedine općine, a uredbe su javno dostupne na njihovim web stranicama.

Prema Burgerovim upozorenjima, sadašnja uredba ne potiče prostorno učinkovitu gradnju i ne kažnjava vlasnike neizgrađenog građevinskog zemljišta. Naime, NUSZ-om se oporezuje samo neto površina zgrade, a ne i bruto površina građevinskog zemljišta. Osim toga, sadašnje uređenje omogućuje i "ucjenjivanje načelnika", budući da visinu nameta određuje svaka pojedinačna općina, upozorava Burger.

Prema Burgerovom mišljenju, neadekvatno je utvrđen i porez na nekretnine koji većina vlasnika stanova manjih od 160 četvornih metara ne plaća. Osim toga, i dalje se plaća porez na promet nekretnina, iako je riječ o štetnom porezu na promet koji smanjuje broj prometa. “Osim što ograničavaju gradnju, niski porezi na nekretnine omogućuju visoke povrate u obliku najamnina ili prodajnih cijena nekretnina”, dodao je.

Promjene u području oporezivanja nekretnina i uvođenje poreza na nekretnine koji bi zamijenio NUSZ najavljivalo je nekoliko vlada u prošlosti. Ali do sada nijedan od njih nije bio uspješan. Najbliža uspjehu bila je Vlada Alenke Bratušek, koja je krajem 2013. čak uspjela u zakonodavnu proceduru provući zakon o nekretninama, no kasnije ga je poništio Ustavni sud. Prije 10 godina zakon je zakazao ponajviše zbog nesređene evidencije na temelju koje se mogla procijeniti visina naknada. Ustavni sud odlučio je da je čak i dio zakona o masovnom vrednovanju nekretnina nesuglasan s Ustavom. Geodetska uprava procjenjuje da su evidencije nekretnina sada bolje pripremljene za uvođenje ovog poreza.

I aktualna Vlada je uvođenje poreza na nekretnine uvrstila u koalicijski sporazum kao dio planirane porezne reforme, a prošlog je proljeća najavila njegovu provedbu za 2025. godinu s ciljem analize izazova postojećeg poreznog sustava i razmjene prijedloga mogućih rješenja . "U ovoj fazi ne možemo govoriti o detaljima, ali ističemo da želimo što širu raspravu o rješenjima i ciljevima koji bi porezni sustav učinili transparentnim i jednostavnim", odgovorili su na pitanja o planovima i očekivanim rokovima implementacije izmjena u području oporezivanja nekretnina od strane Ministarstva financija koje je nositelj porezne reforme.

Nešto detaljnije svoje stavove iznijeli su u Ministarstvu za solidarnu budućnost, koje je reguliranje stambenog pitanja postavilo kao jedan od ključnih ciljeva. Kako predviđaju, stoga će biti aktivan dionik u pripremi zakonskih izmjena. Prema njihovoj ocjeni, sadašnje uređenje oporezivanja nekretnina „treba provjetrivanje, jer je zemlji potreban pravičan porez na ovom području, koji će biti usporediv sa zemljama EU."

Opće oporezivanje nekretnina i oporezivanje imovine i prometa stanova ocjenjuje se neprimjerenim.

“Važeći propis, smatraju u ministarstvu, ne ograničava špekulativno korištenje stanova, ne potiče aktiviranje stambenog fonda i ne pridonosi racionalnom korištenju prostora”, saželi su argumente. U Ministarstvu za solidarnu budućnost, kako su priopćili, ne podržavaju porez na nekretnine toliko zbog povećanog priljeva u državnu blagajnu, već ponajviše zbog procijenjenog učinka na stanje na tržištu stanova. Prema njihovoj procjeni, uz odgovarajuće izmjene, trenutno prazni stanovi koji su kupljeni uz investiciju odn U spekulativne svrhe.

"Mi u Ministarstvu za solidarnu budućnost branimo načelo da stanovi budu stambene jedinice, a ne investicije", ističu.

Ključne razloge zašto je porez na nekretnine tako tvrd orah Burger pripisuje i utjecaju moćnih lobija vlasnika nekretnina i zemljišta, pojedinih gradonačelnika i političara. “Prvenstveno zbog nepostojanja vizije što se tiče stambene, urbanističke i porezne politike.

“Previsoke cijene nekretnina rezultat su ovakvog statusa quo koji se temelji na izrazito nedovoljnoj ponudi nekretnina u gradovima zbog ograničenja gradnje”, ocjenjuje. Pritom je upozorio da stambeni problem opterećuje uglavnom mlade koji se ne mogu osamostaliti i zasnovati obitelj, zbog čega pada natalitet i produbljuje se problem starenja stanovništva.

Sociologinja Maša Hawlina, koja se bavi pitanjima stambenog zbrinjavanja i upravljanja gradskim prostorom, također ukazuje na nedostatak političke volje za uvođenjem promjena u području oporezivanja nekretnina. Kako ocjenjuje, to s jedne strane proizlazi iz činjenice da je Slovenija od privatizacije stanova po tzv. Jazbinšekovom zakonu postala društvo vlasnika i uvođenje poreza na nekretnine nije popularna mjera.

„Donedavno se nepostojanje poreza na nekretnine nije doživljavalo kao veliki problem, budući da korištenje stanova kao isplative investicije još nije bilo toliko rašireno, a uvjeti na tržištu stanova još nisu bili brutalni kao danas. Mislim da se to sada dosta promijenilo i da sve više ljudi vidi potrebu za pravednim, progresivnim porezom na nekretnine”, ocjenjuje.

“S druge strane, ne možemo zanemariti činjenicu da je jedan od faktora svakako činjenica da su vlasti najčešće pojedinci koji sami posjeduju više nekretnina”, dodala je.

Iako u Ministarstvu financija trenutno ne žele detaljnije komentirati planove o oporezivanju nekretnina, na temelju dosadašnjih izjava i premijera Roberta Goloba i ministra financija Klemna Boštjančiča, možemo zaključiti da će Vlada tražiti rješenja u smjeru progresivnog oporezivanja, koje bi prvenstveno ciljalo na višestambene vlasnike i na nadređene rezidencije. U dosadašnjim javnim istupima na ovu temu predstavnici vlasti su isticali da eventualne promjene neće utjecati na većinu stanovništva.

“Porez svakako treba odrediti progresivno i ne opteretiti kućanstva za stanove koje koriste kao dom”, uvjerena je i Maša Hawlina.

Prema njezinu mišljenju, cilj novog poreza ne bi trebao biti da postane novi izvor punjenja proračuna, već bi prvenstveno trebao biti sredstvo destimuliranja špekulativnih praksi koje dovode do gomilanja vlasništva i praznih stanova.

Težište poreza na nekretnine trebao bi biti na porezu na građevinsko zemljište koji bi plaćali svi vlasnici, bez obzira radi li se o fizičkoj ili pravnoj osobi, smatra Burger. To bi potaknulo tvrtke s visokim oportunitetnim troškovima u obliku velikih i skupih parcela, primjerice Pivovarna Laško Union u središtu Ljubljane i razne autokuće unutar ljubljanske obilaznice, da prodaju tu zemlju i presele se na jeftinije lokacije, ograničene prostor u gradu i pušten za izgradnju višestambenih zgrada.