Nekretnine - Srbija

Srbija, pravo i stambeno pitanje: Kako zaštititi podstanare

Kada je Anja* pre pola godine iznajmila stan na Novom Beogradu, "nije ni sanjala" da će joj već krajem septembra kirija biti skoro dvostruko uvećana - sa 350 na 650 evra.

Sve joj je, kaže, bilo jasno, kada je vlasnik stana najavio posetu "pod izgovorom da dolazi da izvrši inspekciju stana" od 73 metara kvadratnih gde živi sa mužem i detetom.

"Na jako neprijatan način nam je saopštio da od oktobra plaćamo novu cenu, a da ako to nećemo, napustimo stan u što kraćem vremenskom roku", govori ova podstanarka za BBC na srpskom.

Od početka rata u Ukrajini u februaru ove godine, inflacija je podigla cene u Srbiji, a stanarine su višestruko uvećane usled porasta potražnje za stanovima posle dolaska desetina hiljada Rusa i ukrajinskih izbeglica, koji su domovine napustili zbog rata i straha od mobilizacije.

"Sada su cene skoro duplirane svuda, negde su čak i trostruko veće, ali su nerealne koliko god mi pričali da je to tržište i tako će biti sve dok je ova situacija u Ukrajini", kaže Srđan Bojić, vlasnik agencije za nekretnine, za BBC.

Pored porodica sa malom decom skok tržišnih cena rentiranja pogodio je i studente iz provincije koji ne žive u domovima, samohrane roditelje, ljude sa minimalnom zaradom koja je u decembru iznosila 35.414 dinara i druge podstanare.

Prava podstanara su regulisana Zakonom o stanovanju i održavanju zgrada i Zakonom o obligacionim odnosima.

"Sve ono što nije regulisano zakonom, a što nije suprotno normama koje moraju da se poštuju, to je regulisano ugovorima", kaže Dragiša Ćalić, pravni savetnik Komiteta pravnika za ljudska prava (Yucom), za BBC na srpskom.

Mnogi podstanari u Srbiji nemaju potpisane ugovore sa stanodavcima, te usmeno dogovaraju uslove, pa tako i otkazni rok koji je, dodaje Ćalić, prema Zakonu o obligacionim odnosima osam dana, dok je po Zakonu o stanovanju 90 dana.

Pravnici sa kojima su BBC novinari razgovarali smatraju da bi aktivnije učešće republičkih i lokalnih vlasti kod ovog problema bilo od pomoći, a kao potencijalna rešenja nude zamrzavanje stanarina, veću kontrolu stanova i subvencionisanje zakupnina.

Poslanici opozicionog pokreta "Ne davimo Beograd" podneli su nedavno Skupštini Srbije predlog zakona kojim bi se kontrolisala zakupnina i uveo njen maksimalni iznos.

Kad nemaš kud

Usmeni dogovor sa stanodavcem imali su i Anja i njen suprug.

Pošto im je saopšteno da će kiriju plaćati daleko više od dogovorene sume, njihova ideja je bila da se odmah presele u drugi stan, ali su posle kraće pretrage shvatili da su cene na Novom Beogradu za toliku kvadraturu uglavnom slične.

"Tako da nam je najbolje bilo da ostanemo još neko vreme, plaćamo visoku rentu i odmah se bacimo u proces traženja stana koji bismo kupili, a to je agonija za sebe", kaže Anja.

Morala je, dodaje, i da "nađe stalni posao gde je plata i dalje niža od stanarine".

"A imam i zdravstvene probleme kao posledicu stresa koji već dva meseca osećam zbog ove situacije.

"I dalje strepim da će samo doći i izbaciti nas pre nego što nađemo stan, može mu se", zaključuje Anja.

Koja su prava stanara u Srbiji?

Dragiša Ćalić kaže da Komitetu pravnika za ljudska prava ovih dana stiže veliki broj poziva na temu drastičnog povećanja kirija i zahteva da se stanari naprasno isele ukoliko neće da plate novu cenu zakupa.

A kako će se stanar zaštiti - zavisi od "situacije do situacije", odnosno ugovora.

Posebno se razlikuju slučajevi kada su ugovori vremenski definisani - zaključeni na određeno i, češće, na neodređeno.

Bilo je, kaže, slučajeva kada vlasnik stana traži od podstanara da se iseli za nekoliko dana, na šta zakupac ne treba da pristane.

Tada, dodaje pravnik Jukoma, podstanar treba da se pozove, čak i ako dođe policija, na "usmeni ugovor" na neodređeno, gde otkazni rok nije dogovoren.

U Zakonu o stanovanju i održavanju zgrade piše da otkazni rok ne može biti kraći od 90 dana.

"To je i moj savet za one koji imaju usmene ugovore, ali ako imaju zvanične ugovore, šta god piše tamo, to se poštuje, jer su svi zakonski rokovi važeći samo u slučaju ako se ne primenjuju ugovoreni", kaže Ćalić.

Međutim, on dodaje da stanodavac može da promeni ugovorne odnose višestrukim povećanjem kirije čime faktički "prisiljava stanara da raskine ugovor, pa makar i usmeni" i natera ga da se odseli ako neće da plati novu cenu.

Dešavalo se, kaže, i da im se jave podstanari sa ugovorom na određeno, na primer od godinu dana, koji po isteku nastavlja da teče po prethodno dogovorenim uslovima, ali im stanodavci uprkos tome traže veće iznose.

U takvoj situaciji podstanar isto ne mora da pristane na nove uslove, ali je uglavnom selidba naredna opcija, u otkaznom roku naznačenom u ugovoru.

Prema Zakonu o obligacionim odnosima, otkaz stanaru "ne može biti dat u nevreme".

"Pitanje je šta je nevreme, jer ga zakon nije definisao, ali ako je zakupoprimac porodica sa malom decom, a otkaz ugovora o zakupu, recimo, u januaru kada je temperatura minus 22, to svakako jeste nevreme", smatra Ćalić.

Mimo civilnog sektora i pružalaca besplatne pravne pomoći nije mu poznato da postoji neki državni organ kome građani mogu da se obrate po ovom pitanju.

"Osim što mogu da uplaše stanodavca prijavom poreskoj upravi ili da podnesu tužbu, ja ne vidim na koji način je trenutno zaštićen podstanar", zaključuje Ćalić.

Zakonska regulativa

Podstanarsko pitanje regulišu Zakon o stanovanju i održavanju zgrada i Zakon o obligacionim odnosima.

Ovim zakonima su regulisane i opšte i posebne odredbe ugovora o zakupu koji bi stanodavac i stanar trebalo da sklope prilikom iznajmljivanja.

Ugovor sadrži mesto i datum zaključenja, podatke o ugovornim stranama, podatke o samom stanu koji je predmet zakupa, vreme trajanja zakupa, iznos, način i rokove plaćanja, kao i druge elemente.

Postoji mogućnost i da se ugovorne strane dogovore kako će taj pravni dokument naposletku izgledati, kaže Dragiša Ćalić.

On smatra i da ukoliko postoji ugovor između vlasnika stana i podstanara, da su "obe strane zaštićenije", posebno kada je overen ili solemnizovan kod javnog beležnika (notara).

"Kada je solemnizovan, to znači da im je skrenuta pažnja na sve i da su pred notarom upoznati sa svim pravima i obavezama iz ugovora i Zakona o obligacionim odnosima.

"Ugovor štiti i jedne, i druge, ali uvek više one koji su u tom slučaju u nepovoljnijem položaju - podstanare", objašnjava Ćalić.

Pravnik kaže da je cena zakupa jedan od bitnih "elemenata ugovora kako bi bio valjan".

Ovaj pravni dokument takođe "služi za dokazivanje" ostalih, po stanara, važnih tačaka, poput otkaznog roka.

"Svakako je praksa da je u ugovoru jedno, a u realnosti drugo, ali to se u sudskom postupku dokazuje", dodaje Ćalić.

Međutim, u nemalom broju slučajeva ovakve vrste ugovora ni ne postoje.

"Tada zakon kaže da se smatra da postoji usmeni dogovor o, recimo, zakupu", ističe pravnik.

Upravo nepostojanje ugovora u pisanoj formi "omogućava ucenjivanje podstanara", koji u retkim slučajevima uspevaju da se zaštite, smatra pravnik Danilo Ćurčić iz Inicijative A11.

"Dosta je teško u ovim okolnostima uopšte ostvariti neku vrstu zaštite jer u krajnjoj liniji vlasnik stana promeni bravu i izbaci ih napolje - imali smo i takvih slučajeva", govori Ćurčić za BBC na srpskom.

Srđan Bojić takođe savetuje da obe strane "uvek potpišu ugovor jer tako postoji neki pisani trag".

Međutim, ni to nije garant sigurnosti jer agencija ne snosi odgovornost "ni prema stanodavcu, ni prema stranom državljaninu", jer je njihov "zakonski posao - posredovanje".

"Vi kada sklopite ugovor sa zakupodavcem (vlasnik stana) kao zakupoprimac (podstanar), naš se posao tu završava", dodaje Bojić.

Pitanje stambene zaštite u Srbiji nije regulisano, niti usklađeno ni sa "obavezama na nivou Međunarodnog pakta o ekonomskim, socijalnim i kulturnim pravima" koji brani i "pravo na stanovanje", smatra Danilo Ćurčić.

Međunarodni pakt o ekonomskim, socijalnim i kulturnim pravima je usvojila Generalna skupština UN 1966, da bi na snagu stupio tek 10 godina kasnije.

Ovaj ugovor je ratifikovalo više od 150 država, među kojima je i Srbija, koja se obavezala da će poštovati njegove odredbe.

Tako su se države ugovornice njime obavezale da će preduzeti mere za obezbeđivanje ostvarivanja radnih prava, prava na zdravlje i obrazovanje, kao i prava na adekvatan životni standard koji, između ostalog, podrazumeva "odgovarajuću ishranu, odevanje i stanovanje".

(Ne)prijavljivanje

Prijavljivanje prebivališta na adresi gde osoba iznajmljuje stan je takođe jedna od obaveza, ali i glavobolja koja mori kako stanodavca, tako i podstanara.

Ova prijava ne štiti zakupca u slučaju povećanja kirije ili izbacivanja iz stana, ali se njom ostvaruje pravo na, između ostalog, parking, vrtić ili lečenje u toj opštini.

Iako su dužni po zakonu da prijave novo prebivalište, podstanari to uglavnom ne čine jer mahom teret poreza pada na njihova pleća, odnosno plaćaju zakup za 20 odsto više, koliko iznosi stopa poreza na prihode od nepokretnosti.

Prema Zakonu o prebivalištu i boravištu građana, osoba je dužna da nadležnom organu prijavi njeno prebivalište u roku od osam dana od zakupa stana, donošenjem ugovora o zakupu.

Stanodavac je takođe u obavezi prema Zakonu o porezu na dohodak da podnese poresku prijavu lokalnoj Poreskoj upravi kada izda stan.

Ne postoje precizni podaci o tome koliko se trenutno u Srbiji stanova izdaje, ali prema pisanju sajta za nekretnine - 4 zida, u Srbiji je aprila 2017. godine bilo 122.530 rentiranih stanova.

Takođe se navodi da su "deca i rođaci vlasnika" prijavljeni u 137.000 stanova.

Od ukupnog broja izdatih stanova i poslovnih prostora svega osam odsto otpada na firme koje plaćaju porez i taj zakup vode kao trošak, dok su ostalo fizička lica, tvrdi Srđan Bojić.

Predlozi zakona iz opozicije

Poslanici iz opozicionog pokreta "Ne davimo Beograd" predali su 23. novembra Skupštini Srbije Predlog zakona o zakupnini stanova i kuća za stanovanje i kontrolisanoj zakupnini, kao i Predlog zakona o porezu na dohodak građana.

Njime se predviđa uvođenje maksimalnog iznosa zakupnine koji bi se računao prema posebnoj formuli i zavisio bi od prosečne plate, lokacije, energetske održivosti i stanja nekretnine koja se izdaje.

Revizija zakupnine bi se radila jednom godišnje, a bila bi uslovljena stopom inflacije i rastom prosečne plate, odnosno ako bi rasle plate, mogle bi da rastu i zakupnine.

"Prema njihovom predlogu za početak bi cene zakupa bile utvrđene tako da se za jedan kvadratni metar plaća jedan odsto prosečne plate.

"Tako bi sada za stan od 50 kvadrata kirija bila najviše 325 evra, pa ako se još nalazi na periferiji, ako je oronuo ili ako je stolarija dotrajala, sve bi to uticalo da zakup bude još jeftiniji", prenosi beogradski list Danas,

Od ovog predloga bi bila izuzeta novogradnja, najviše sedam godina stari stanovi, a predlog predviđa i da se svaki ugovor o zakupu overi kod notara.

Takođe, kao vid podsticaja za stanodavce predviđa se i oslobađanje od poreza na prihod koji ostvaruju iznajmljivanjem jednog stana. Primeri iz Evrope i sveta

Kontrola visine rente postoji u Nemačkoj, Francuskoj, Austriji, Švedskoj, Holandiji i drugim evropskim zemljama, ali i u Sjedinjenim Američkim Državama.

Nemačka vlada je 2015. godine uvela Zakon o ograničenju poskupljenja cena stanarina, kojim reguliše tržište nekretnina.

Ovaj akt koji se primenjuje mahom u većim gradovima, propisuje da stanarina ne sme biti viša od 10 odsto od lokalnog proseka kirije, kao i maksimalno povećanje od 20, odnosno 15 odsto godišnje.

Svetislav Kostić, profesor Pravnog fakulteta u Beogradu, kaže da Beč ima kontrolu zakupnina od 1922, koji ograničavaju maksimalnu visinu iznosa zakupa.

"Tamo ne samo što država reguliše cene nego je i najveći stanodavac sa oko 220.000 stanova koje izdaje po povlašćenim cenama", rekao je profesor, jedan od autora Predloga zakona o zakupnini stanova.

Dodao je da i u Americi već jedan vek postoji kontrola visine zakupa, dok se u Švedskoj osam decenija iznos kirije određuje kolektivnim ugovorom između stanodavaca i podstanara.

Od 2022. godine, na određenim lokacijama šest američkih država - Kalifornije, Njujorka, Nju Džerzija, Merilenda, Oregona i Minesote, kao i na teritoriji glavnog grada Vašingtona, na snazi je neki oblik kontrole stanarine.

Takođe, španska vlada je tokom pandemije korona virusa smanjila porez manjim stanodavcima koji su ujedno i zamrzli kirije, a uvela je i stambene beneficije od 250 evra mesečno za mlađe od 35 godina koji zarađuju manje od prosečne plate.

Ove godine je povećanje kirije širom zemlje ograničeno na 2 dva odsto.

Ko plaća visoku rentu u Beogradu?

Vlasnik agencije za nekretnine, Srđan Bojić kaže da su cene rente najviše skočile na atraktivnim lokacijama u centru Beograda - opština Vračar, Stari grad, centralni delovi Palilule i Zvezdare.

U te stanove su se, ističe, isprva doseljavali imućniji državljani Rusije i Ukrajine, koji su "prihvatali sve što se nudilo na tržištu", dok sada dolaze i stanovnici ovih zemalja koji nemaju toliko novca.

"Dešava se da polako i Rusi i Ukrajinci odlaze u jeftinije gradove poput Subotice, Niša, Zaječara, Valjeva, jer to nisu ljudi koji imaju nepresušan izvor para pa da mogu da isprate ova poskupljenja", ističe Bojić.

Pored Rusa i Ukrajinaca, "na tržištu nekretnina" je i lokalno stanovništvo koje uglavnom "ne može da isprati skok cena".

"Studenti koji dolaze u Beograd ili koji su prošle godine iznajmili stan sada ga nemaju ili su izbačeni i oni traže nešto povoljnije, a zbog gramzivosti više ni periferija nije povoljna", dodaje Bojić.

Njegov savet klijentima, odnosno stanodavcima je da "zadrže stare stanare" jer je "ovo prolazna situacija" i da su novi zakupci "privremeno ovde".

"Koliko će cene ići u nedogled, ne može da vam kaže ni jedna agencija, niti stručnjak jer tržište diktira cenu, a što je veća potražnja, a manjak stanova na tržištu - to je i cena veća."

Kriza koja ne može da se ignoriše

Dragiša Ćalić smatra da u ovakvoj situaciji "država nema nikakve mere da zaštiti podstanare".

"Kriza je velika i ona ne može da se ignoriše", dodaje pravnik.

Po njemu bi potencijalno rešenje moglo da bude i da "država zamrzne stanarine".

"Ne znam ni koliko bi to pomoglo jer je to sve siva zona, usmeno ide, ne možete ni da dokažete kolika je bila stanarina", naglašava Ćalić.

Regulisanje pitanja zakupa "na način da bude propisan u pisanoj formi, aktivnije učešće nacionalnih i lokalnih vlasti i dosledna kontrola otvorili bi vrata" i za "regulisanje i cena zakupa", smatra Danilo Ćurčić iz Inicijative A11.

"Mi imamo samo nekoliko ljudi u Srbiji koji se bave segmentom stanovanja u različitim lokanim samoupravama i na nivou republike, a to je nedovoljno za takvu vrstu kontrole", dodaje.

Kaže da se na ovaj problem može gledati sa međunarodnog aspekta ljudskih prava, na nivou "Republike Srbije kao nekoga ko garantuje pravo na adekvatno stanovanje".

"Republika Srbija bi morala da ima propise i javne politike koje pružaju zaštitu ljudima u slučajevima koji se tiču potencijalnih prinudnih iseljenja i nemogućnosti plaćanja troškova zakupa zbog toga što stanovanje postaje manje priuštivo", navodi Ćurčić.

Po njemu bi jedna od mera mogla da bude i takozvani "stambeni dodatak" - subvencionisanje zakupnine stana, koji, tvrdi pravnik, "gotovo niko ne dobija u Srbiji od lokalne samouprave".

"Mi nemamo ni stambenu strategiju, nemamo ni ideju u kom pravcu hoćemo stanovanje da razvijamo kao pravo, tako da je to generalno opet deo problema", dodaje.

Srđan Bojić sumnja da će država "ograničiti tržište", što ni do sada nije radila, kao ni da će "reagovati i urgirati", osim ako "ne krene debela kontrola stanova".

"Cene rente jesu skočile, što je evidentno, a da li to može da se zaustavi, to će tržište pokazati", zaključuje on.