Nekretnine - Bosna i Hercegovina

Više je faktora u pitanju, a najvažniji su ekonomski faktori na međunarodnom i domaćem tržištu, visina kamatnih stopa, kvalitet gradnje, lokacija i potražnja. Sajt City Expert nam donosi šta tačno utječe na formiranje cijene jedne nepokretnosti. Upravo ovaj tekst može da vam pomogne da odlučite po kojoj cijeni ćete prodati vaš stan ili kuću.

1. Lokacija
Bez obzira na kvalitet gradnje, opremljenost i trenutno stanje na tržištu, lokacija će uvek biti broj jedan faktor koji utiče na cijenu nekretnine. Stanovi i kuće u centru grada će uvijek biti skuplji od onih u širem centru.

Ukoliko je u blizini vašeg stana planirana izgradnja novih objekata, kao što su tržni centri, škole ili poslovni prostori, vaša nekretnina će samo dobijati na vrijednosti.

Faktor lokacije takođe podrazumijeva i blizinu vrtića, škola, domova zdravlja. Zatim, gleda se i udaljenost od kulturnih centara, šetališta, tržnih centara i prostora za rekreaciju. I za kraj, lokacija podrazumijeva i funkcionisanje gradskog saobraćaja i saobraćaja uopšte. Kako su moderni poslovni centri često grupisani u jednom dijelu grada, važno je da saobraćaj od vašeg stana do velikih poslovnih centara dobro funkcioniše.

2. Uknjiženost
Uknjiženi stanovi i kuće su upisani u katastar nepokretnosti i kupovina takvih nepokretnosti predstavlja najmanji rizik. Ukoliko nijeste upisani u katastar nepokretnosti kao vlasnik, a imate svu potrebnu dokumentaciju za uknjižbu, uradite to prije nego što krenete u proces prodaje.

Druga kategorija su neuknjiženi objekti za koje je pokrenut proces ozakonjenja. Ovakve nekretnine se prodaju po nižoj cijeni u odnosu na uknjižene, ali njihov promet je dozvoljen.

I za kraj, ukoliko imate neuknjiženu nekretninu za koju nije pokrenut proces ozakonjenja, moramo da vam kažemo da je velika vjerovatnoća da nekretninu nećete moći da prodate. Kupac neće imati nikakvu garanciju da će ikada moći da bude upisan u katastar nepokretnosti kao vlasnik takve nekretnine.

3. Struktura i orijentacija nekretnina na prodaju
Funkcionalni stanovi sa dobrom organizacijom imaju veću cijenu od onih u koje je tek potrebno uložiti novac za adaptaciju.

Dobar raspored prostorija je veoma važan i stanovi koji imaju dobru orijentaciju moći će da se prodaju po većoj cijeni. Po pravilu, orijentacija sjever-jug je bolja od istok-zapad. Jug je pogodan za dnevne i dječje sobe, kao i trpezarije, jer ima najviše dnevnog svjetla. Sobe orijentisane ka sjeveru nemaju puno dnevnog svjetla i zato su odlične za ostave, stepeništa i prostorije u kojima želite prirodnu hladovinu tokom ljetnjih meseci. Sobe okrenute ka istoku su dobro osvijetljene samo ujutru, a tokom ljetnjih mjeseci mogu biti pretople, ali su odlične za kuhinje ili možda čak i dnevne sobe. Ukoliko je vaš stan ovako dobro pozicioniran, obavezno to naglasite i iskoristite.

4. Kvadratura stanova na prodaju
Stanovi manje kvadrature imaće veću cijenu po kvadratu od stanova velike kvadrature. Takođe, u cijenu ulaze samo korisne površine, pa potkrovlja i neadaptirani tavani neće biti uračunate u korisne površine. Također, terase se obično ne ubrajaju u korisne površine, pa ne ulaze u broj kvadrata, ali mogu utjecati na cijenu nekretnine, jer su stanovi sa terasom, ostavama i pomoćnim prostorijama u zgradi kupcima daleko privlačniji. Najskuplji su mali stanovi, zbog veće potražnje i visokih prosječnih troškova za investitora.

5. Kvalitet gradnje
Novogradnja, po pravilu, uvijek košta više od starogradnje, međutim ako je zgrada stare gradnje, ali ima dobar raspored prostorija i nalazi se na popularnoj lokaciji, cijene kvadrata mogu biti izjednačene. Međutim, ovo zapravo važi samo ukoliko je kvalitet gradnje dobar. Postoje zgrade za koje se zna da su izgrađene od vrhunskih materijala, po najvećim standardima gradnje za to vrijeme i ukoliko prodajete stan u takvoj zgradi obavezno to naglasite. Kvalitet gradnje kupcima znači mnogo, jer to znači da neće morati mnogo da ulažu u velike projekte renoviranja i da će moći relativno brzo da se usele.

6. Stanje nekretnine
Renovirane nekretnine mogu da se prodaju po većoj cijeni. Veći radovi podrazumijevaju mijenjanje elektro i hidro instalacija, renoviranje kupatila, zamjenu stolarije i postavljanje novog parketa ili podnih obloga. Također, važni faktori su i godina gradnje cijelog objekta i to u kakvom je stanju cijela zgrada, dvorište, prilaz i liftovi.

Po nekom pravilu, skuplji su i traženiji stanovi na prvom, drugom, trećem ili četvrtom spratu ukoliko su u pitanju višespratnice. Također, traženiji su stanovi u zgradama niske spratnosti, naspram solitera.

Ukoliko zgrada nema lift to znatno može da smanji cijenu nekretnine. Također, stanovi u suterenu, prizemlju ili visokom prizemlju, kao i potkrovlju vrijede manje nego stanovi na višim spratovima (od 1 do 4).

7. Stanje na tržištu
Svi se sjećamo velikog porasta cijena nekretnina 2008. godine koje je bilo prouzrokovano svjetskom ekonomskom krizom i visokom cijenom gradnje. Cijene stanova su tada bile astronomske. Dešavalo se da jedan stan poskupi i za 10 hiljada eura za samo nekoliko mjeseci. Deset godina kasnije, 2018. godine situacija je znatno bolja. Međutim i dalje smo svjedoci velikog porasta cijena nekretnina. Na opšte stanje na tržištu utiču i troškovi gradnje, dobijanja dozvola i građevinskih taksi. Ali, ono što je važno razdvojiti jeste da cijene na popularnim lokacijama ne diktira cijena gradnje već potražnja na tržištu. Stanovi će biti skupi sve dok je potražnja veća od ponude, kao što je upravo sada slučaj, recimo, u Podgorici i primorju.

8. Opremljenost
Iako većina kupaca želi da kupi prazan stan, neki elementi mogu znatno utjecati na cijenu nekretnine. Na prvom mjestu je to kupatilo. Ukoliko prodajete nov stan u novoj zgradi, kupatilo je sigurno moderno opremljeno po posljednjim svjetskim trendovima. To je nešto što ostavljate u stanu i generalno može da utiče na cijenu nekretnine. Zatim su tu ugradni kuhinjski elementi i kuhinje po mjeri koje, ukoliko su nove, mogu da povećaju cijenu stana. Ovdje spadaju i ugradni ormani i ostali namještaj pravljen po mjeri. Naravno, ovo se odnosi samo na noviji namještaj i elemente koji su u odličnom stanju.