Nekretnine - Bosna i Hercegovina

Tržište nekretnina se stabilizira, u ovoj godini nije realno očekivati pad cijena

Prema riječima agenata za nekretnine iz Sarajeva, u 2020. godini, u odnosu na godinu ranije, zabilježili su pad poslovanja veći od 50 posto. Iako se stanje na tržištu postepeno normalizira, navode kako nije realno pad cijena nekretnina očekivati tijekom ove godine.

Suvlasnici agencije za trgovinu nekretninama TIM iz Sarajeva Emir Kulovac i Zlatko Tičić govorili su za Faktor o aktuelnoj situaciji na tržištu trgovine nekretninama, koliko je i što sve pandemija promijenila na ovom tržištu, njenim refleksijama, ali i o tome kakva su njihova očekivanja za naredni period.

Iako u vremenu pandemije agentima za nekretnine nije bio zabranjen rad, kao što je to slučaj sa ugostiteljskim objektima, Kulovac ističe kako je u periodu od neka tri do četiri mjeseca bila blokada, gdje prometa nekretnina gotovo pa nije bilo.

- Većina nekretnina koje prodajemo su stanovi u kojima netko živi, tako da smo morali povesti računa o svim mjerama i ograničenjima u kontekstu pandemije, morali smo smanjiti kontakte, tako da imamo pad poslovanja veći od 50 posto - pojašnjava Kulovac, napominjući da u ovom razdoblju, osim manjih subvencija kroz umanjenje doprinosa, neke značajne pomoći nisu dobili.

Tičić ističe kako su u vremenu pandemije kupce nekretnina više preusmjeravali na virtuelne prezentacije, gdje su nekretnine mogli pogledati na fotografijama, a ne fizički obilaziti. Osim toga, u ovom razdoblju došlo je i do određenih promjena kada je riječ o potražnji, gdje su kupci više bili zainteresirani za kupovinu zemljišta ili vikendica.

O promjenama cijena nekretnina još uvijek je rano govoriti.

- Ne može se još uvijek govoriti o promjeni cijena, ali ono što je svakako karakteristično već neko vrijeme, osim pandemije, jeste da imamo situaciju gdje jako puno ljudi odlazi iz države, koji time automatski prestaju biti dio tržišta nekretnina. Tu smo izgubili jedan dobar dio tržišta, ne samo u prošloj već i u 2018. i 2019. godini - ističe Kulovac.

Oni ističu da u razdoblju nakon što su banke značajno smanjile kamatne stope bilježe jako dobro prometovanje nekretninama. Međutim, danas je pred kupcima teška situacija, iz razloga što je teško doći do nekretnine, odnosno veoma je malo nekretnina koje su kvalitetne u smislu lokacije, same strukture nekretnine, opremljenosti, a sve to u odnosu na cijenu koju vlasnici nekretnina traže.

- Mi nismo primijetili da je došlo do nekog pada cijena. Ono što svakako primjećujemo, na osnovu nekretnina koje imamo u ponudi, jeste da se stanje na tržištu u studenome i prosincu vratilo na tu razinu sličan siječnju i veljači, kada je tržište još bilo zdravo. Za sada nema nekih naznaka o promjenama cijena - ističe Tičić.

Na pitanje ima li klijenata koji imaju probleme s vraćanjem stambenih kredita, Kulovac odgovara kako nisu imali slučajeve gdje klijent nije bio u mogućnosti vraćati kredit.

- Banke su dosta fleksibilne kada dođe do povlačenja hipoteke, pregovaraju na sve moguće načine s klijentom, jer im je u interesu da klijent isplati kredit - pojašnjava Kulovac, dodajući kako su banke, ne svaka, u određenoj mjeri pooštrile kriterije za kredite. Promjena koju je pandemija, također, donijela jeste i kratkoročni najam nekretnina, koji se odnosi na turizam. Kulovac navodi kako je cijena na tom planu dosta pala, odnosno prilagođena.

- Što se tiče dugoročnog najma nekretnina, činjenica je da je manje studenata, u stranim organizacija gotovo da nije bilo smjena, dobar dio je povučen. Dakle, nismo imali tog protoka ljudi i obima poslovanja, sve je svedeno na minimum - pojasnio je Kulovac.

Tičić dodaje kako je i "značajan broj klijenata u vremenu pandemije zahtijevao da se ugovorom ne vežu na godinu dana, već na kraće vremensko razdoblje, dva, tri mjeseca, do pola godine, gdje se klijentima izlazilo susret". Kada je riječ o tvrtkama, dosta njih nisu bile u mogućnosti plaćati najam. Negdje je bilo moguće napraviti korekcije cijena kirije, negdje da se plaćanje odgodi ili zaledi plaćanje, ali isto tako je bilo dosta otkazivanja ugovora. Ipak, naglašavaju kako je najveći problem agencija za nekretnine i samih agenata zapravo nepostojanje zakona o nekretninama, točnije nedostatak odgovarajuće zaštite od države.

- Mi smo praktično branša koja ne postoji. Postoji nacrt zakona koji se pokušava usvojiti. Međutim, na tržištu imate dosta ljudi tzv. "torbara" koji individualno rade, nisu prijavljeni, prave veliku pometnju na tržištu. Ne, u smislu da su nam konkurencija i da nam smanjuju posao, već ostavljaju jako loš dojam na klijente, koji kasnije, zbog loših iskustava, izbjegavaju se obratiti agencijama. Ne postoji nikakva odgovornost takvih ljudi, ne postoji mogućnost njihovog kažnjavanja ili oduzimanja licence - ističe Kulovac.

Zbog nepostojanja zakona, agencije za nekretnine vode se kao uslužna djelatnost, drugim riječima nemaju adekvatnu zaštitu. Zakon je, u tom smislu, neophodan kako bi jasno regulirao tko se može baviti ovim poslom, koje su naknade agencije, posljedice kršenja pravila, ali i odgovornosti.

Ono što, također, navode kao faktor koji je unio značajnu pometnju na tržištu nekretnina jesu kupci iz arapskog svijeta koji su određene nekretnine kupili po znatno višim od realnih cijena te nekretnine, odnosno po cijenama koje nisu standardne. To je dovelo do toga da vlasnici ne žele prodati svoju nekretninu po realnoj cijeni, jer je "susjed isti stan nekome prodao po dvostruko većoj cijeni".

Upitani što se može očekivati na tržištu nekretnina u vremenu koje tek dolazi, a u kontekstu povlačenja paralele s ekonomskom krizom iz 2008. godine, smatraju da će efekat recesije malo kasniti na tržištu nekretnina, baš i kao i u slučaju 2008.

- Mi smo 2008. godine imali situaciju, koja se opet veže na nepostojanje zakona, gdje su vlasnici nekretnina čvrsto držali željene cijene, čime je bio blokiran dobar dio tržišta. Tek kasnije došlo je do naglog pada cijena nekretnina od 30 posto - istaknuo je Kulovac.

Tičić također navodi kako sada vjerojatno nastupa "spora recesija", dok se ne sredi bankarski sektor i ne bude jasno kolike će biti kamatne stope. Tek nakon toga su očekuje pad cijena.

- U ovoj godini nije realno očekivati pad cijena nekretnina - istaknuo je Tičić.

Kada je riječ o najtraženijim lokacijama za kupovinu nekretnina u Sarajevu, kupci se najčešće odlučuju za Grbavicu i Dobrinju. Tičić je iznio detalje i o potrebnoj dokumentaciji prilikom kupoprodaje nekretnina. Kada su u pitanju stanovi, najbitniji je ZK izvadak. Nekretnina može biti pod hipotekom, no banka može dati suglasnost nakon čega se ta nekretnina prometuje i to je osnovna dokumentacija.

- Prateća dokumentacija koja nije obvezna, a koju bi trebalo osigurati da bi kupci bili zaštićeni, je porezno uvjerenje koje potvrđuje da prodavac nema dugovanja prema državi, kao i potvrde za režije. Kada je riječ o kućama, tu je i katastarski plan gdje se jasno vidi kako je parcela upisana odnosno kome pripada zemlja, koji je oblik parcele s jasnim granicama - pojasnio je Tičić.