Nekretnine - Srbija

Tržište pred propašću: Nekretnine za 90 miliona ljudi - prazne

Može se čuti kako posmatrači vrište od uzbuđenja dok se 15 stambenih nebodera ruši u manje od minuta usled 85.000 kontrolisanih eksplozija.

Nedovršene zgrade, koje su činile kompleks nazvan Sunshine City II, stajale su prazne od 2013. godine nakon što je jednom građevinskom investitoru ponestalo novca, a kod drugog su pronađene greške u građevinskim radovima.

"Ovaj urbani ožiljak koji je stajao gotovo 10 godina napokon je napravio ključni korak prema obnovi", navodi se u članku u zvaničnom dnevniku Kunming Daily nakon rušenja. Takvi "urbani ožiljci" uobičajeni su širom Kine, gde Evergrande - najzaduženija kompanija za nekretnine na svetu - trpi krizu likvidnosti koja bi se mogla pokazati smrtonosnom.

Kriza u kompaniji koja je pre samo dve godine rangirana kao najvrednija na svetu u sektoru nekretnina, ukazuje i na brzinu kojom se korporativna sudbina može preokrenuti, kao i duboke nedostatke kineskog modela rasta, piše Fajnenšel tajms, prenosi Indeks.

Evergrande je uprkos dramatičnom slomu samo simptom mnogo većeg problema. Ogromni kineski sektor nekretnina, koji doprinosi bruto domaćem proizvodu zemlje s 29 posto, toliko je napregnut da postoji rizik od urušavanja njegove dugogodišnje uloge glavnog pokretača kineskog privrednog rasta. Umesto toga, mogao bi da postane kočničar.

Kina ima praznih nekretnina za više od 90 miliona ljudi

U Kini ima dovoljno praznih nekretnina za smeštaj više od 90 miliona ljudi, kaže Logan Rajt, direktor konsultantske kuće Rhodium Group sa sedištem u Hong Kongu. Da to stavimo u perspektivu: postoji pet zemalja grupe G7 - Francuska, Nemačka, Italija, Velika Britanija i Kanada - i svaka bi mogla da smestiti celo svoje stanovništvo u te prazne kineske stanove i još bi ostalo mesta.

Prosečna veličina domaćinstva u Kini je nešto više od tri osobe. "Procenjujemo da se postojeći neprodani stambeni prostor u Kini proteže na tri milijarde kvadratnih metara, što je dovoljno za smeštaj 30 miliona porodica", kaže Rajt.

Prevelika ponuda problem je već nekoliko godina. Ono što se promenilo je to što je Kina prošle godine odlučila da je to pitanje postalo toliko hronično da ga treba odmah rešiti. Predsednik Si Đinping takođe je izgubio strpljenje s ekscesima u sektoru nekretnina, smatraju posmatrači, a Peking je formulisao "tri crvene linije" za smanjenje nivoa duga u tom sektoru. Evergrande se pokazuje kao prva velika žrtva. Dok je juče saopštio da će podmiriti svoju obvezu plaćanja jedne domaće obveznice, veliki problem dolazi danas kada Evergrande mora da plati kamatu na američku obveznicu.

Kako kompanija posustaje, njena likvidacija postavlja pitanje za drugu po veličini svetsku ekonomiju. Da li je kineskom modelu rasta, baziranom na nekretninama, najmoćnijoj lokomotivi globalne privrede, ponestalo vizije?

Lilend Miler, izvršni direktor China Beige Book-a, konsultantske kuće koja analizira ekonomiju putem vlasničkih podataka, kaže da je zaista tako: "Vrh u Pekingu zabrinutiji je zbog kineskog rasta od bilo koga na zapadu. Čini se da intenzivna izgradnja više ne funkcioniše i da zapravo postaje opasna. Izgleda da vođstvo sada misli kako je vreme za promenu modela rasta".

Ting Lu, glavni kineski ekonomista u investicionoj banci Nomura, kaže kako ne očekuje da će Evergrandeove nevolje izazvati ekonomski kolaps. No, veruje da bi pokušaji Pekinga da pređe s jednog modela rasta na drugi mogli značajno smanjiti godišnji rast u nadolazećim godinama.

"Malo je verovatno da će doći do iznenadnog pada, ali mislim da će se godišnja stopa rasta kineske privrede spustiti na četiri posto ili manje od 2025. do 2030. godine", kaže Lu.

Sektor nekretnina je pretnja

Rajt kaže da sektor nekretnina postaje pretnja finansijskoj, privrednoj i društvenoj stabilnosti i već je izazvao proteste u nekoliko gradova: "Vrlo je teško očekivati da će kineski rast premašiti četiri posto u sledećoj deceniji".

I Miler je saglasan s tim: "Spremni smo za tobogan u politici i ekonomskom rastu. Ne bih se iznenadio da za desetak godina rast kineskog BDP-a bude jedan ili dva posto".

 Ako se takve projekcije pokažu tačnim, kineska ekonomija čudo je u opasnosti. U deceniji od 2000. do 2009. kineski je rast BDP-a u proseku iznosio 10,4 posto godišnje. Ta se fantastična brojka smanjila tokom decenije od 2010. do 2019, ali je godišnji BDP i dalje rastao u proseku za 7,68 posto.

Svako usporavanje brzo bi se osetilo u celom svetu. Kina je dugo bila najveći motor globalnog prosperiteta, doprinoseći 28 posto rastu BDP-a u svetu od 2013. do 2018. godine, što je dvostruko više od udela SAD-a prema studiji MMF-a.

"Čak i ako Kina izbegne oštru i iznenadnu krizu, njeni su srednjoročni izgledi mnogo lošiji nego što se generalno smatra", kaže Džonas Goltermen iz Capital Economics-a.

Rizici koji izviru iz sage o Evergrande-u obuhvataju i finansijsku zarazu, posebno na ofšor tržištu obveznica u američkim dolarima te mogućnost da će problematični sektor nekretnina pogoditi i vitalne organe kineske privrede, potencijalno umanjujući rast BDP-a u sledećim godinama.

Posledice krize već su brojne. Pad vrednosti Evergrande-ovih deonica smanjio je tržišnu kapitalizaciju kompanije s 41 milijardu dolara prošle godine na oko 3,7 milijardi dolara danas. A zabrinutosti oko mogućeg kolapsa izazvale su rasprodaju na globalnom tržištu ove nedelje. Oko 80.000 ljudi u Kini koji drže oko šest milijardi dolara u kompanijskim proizvodima nervozno čekaju hoće li Evergrande ispuniti obaveze plaćanja. Vlasnici ofšor obveznica pripremaju se za neispunjenje obaveza, možda već danas.

Pad tržišta nekretnina

No, potencijalno dugotrajnije posledice proizlaze iz sveopšteg pada kineskog tržišta nekretnina. Jasno je da sektor nekretnina pada, prodaja u 52 velika grada pala je 16 posto u prvoj polovini septembra u odnosu na prošlu godinu, a pad u avgustu iznosio je 20 posto.

Još značajniji trend za kinesku političku ekonomiju je pad prodaje zemljišta od strane lokalnih vlasti, koji je u prvih 12 dana septembra pao 90 posto na godišnjem nivou, pokazuju zvanični podaci. Takva prodaja zemljišta generiše otprilike jednu trećinu prihoda lokalne uprave, koji se pak koriste za plaćanje glavnice i kamata za oko 8,4 biliona dolara duga tela lokalne uprave u Kini. To deluje kao neviđeni podsticaj za širu privredu, jer se izdavanjem obveznica prikuplja kapital koji se zatim koristi za finansiranje velikih infrastrukturnih projekata.

"Očekujemo da će se prihod od prodaje zemljišta znatno pogoršati", kaže Lu iz Nomure.

 Sve manja sposobnost lokalnih vlasti da prikupe sredstva za potrošnju na infrastrukturu mogla bi značajno smanjiti kineski rast. Ulaganja u dugotrajnu imovinu, koja su prošle godine iznosila osam biliona dolara, čine 43 posto kineskog BDP-a. Nevolje su već očigledne na ofšor tržištu obveznica u američkim dolarima, na kojem se trguje dugom od 221 milijardu dolara koji je podiglo nekoliko stotina kineskih kompanija za nekretnine. Veliki delovi tržišta trenutno su u riziku od neizvršavanja finansijskih obaveza.

"Punih 16 posto tržišta trguje uz prinose veće od 30 posto, a 11 posto tržišta trguje uz prinose veće od 50 posto", kaže Rajt, dodajući kako takvi prinosi znače da se obaveze neće moći ispuniti.

"Limanov sindrom"?

Sudbina takvih obveznica i gotovo svih drugih vrednosnica vezanih za bremenite kineske nekretnine, zavisi od Pekinga. Kineska država poseduje gotovo sve velike finansijske institucije u zemlji, što znači da će, ako im Peking naredi da spase Evergrande ili druge nekretnine u nevolji, slediti takve naredbe.

Na nekim prekomorskim tržištima sazrela je ideja da bi Evergrande-ove nevolje mogle najaviti "Limanov sindrom", podsećajući na haos koji je usledio nakon propasti američke investicione banke Liman Braders pre 13 godina. No, s obzirom na uticaj Pekinga i njegove interese, analogija se ne uklapa tako lako.

"Osim ako kineski regulatori propuste ozbiljno upravljati situacijom, sistemska kriza u finansijskom sektoru zemlje nije na vidiku", kaže He Veji, analitičar u istraživačkoj kompaniji Gavekal.

Zaista, glavni uzrok Evergrande-ove krize i pada u širem sektoru nekretnina je sam Peking. "Tri crvene linije" koje je Sijeva vlada najavila prošle godine propisuju da kompanije za nekretnine moraju držati nivoe duga u razumnim granicama. Konkretno, kaže se da odnos obveza i imovine mora biti ispod 70 posto, odnos neto duga prema kapitalu mora biti ispod 100 posto, a odnos gotovine i kratkoročnog duga mora biti najmanje 100 posto. U junu Evergrande nije ispunio nijedno od tri merila, pa mu je zabranjeno dodatno zaduživanje, što je izazvalo trenutnu krizu.

Ako je istina da je Peking glavni uzrok Evergrande-ove nevolje, onda je opravdano da može okončati trenutni slom tržišta tako što će maknuti nogu s grla sektora nekretnina. No, duboke strukturalne snage u privredi uverile su kineske političare da nekretnine više ne mogu biti pouzdan pokretač održivog ekonomskog rasta, smatraju analitičari. I to ne samo zbog poznate Sijeve fraze da su "kuće za stanovanje, a ne za špekulacije", izrečene u govoru 2017. godine.

Potražnja se potpuno promenila od kada je Peking krajem 90-ih progurao reforme slobodnog tržišta koje su podstakle najveći procvat nekretnina u ljudskoj istoriji. Kinesko stanovništvo jedva da nešto raste. U 2020. godini rođeno je samo 12 miliona dece, u poređenju s 14,65 miliona godinu dana ranije u zemlji od 1,4 milijarde ljudi. Trend bi mogao postati izraženiji tokom sledeće decenije, jer će se broj žena u fertilnoj dobi - između 22 i 35 godina - smanjiti za više od 30 posto.

Neki stručnjaci predviđaju da bi natalitet mogao pasti ispod 10 miliona godišnje, što bi bacilo kinesko stanovništvo u apsolutni pad i dodatno smanjilo potražnju za nekretninama.

Hauz Song, analitičar u čikaškom tink-tenku MacroPolo, kaže da je situaciju pogoršao fenomen "smanjivanja gradova". Nakon otprilike tri decenije tokom kojih su stotine miliona ljudi napustili svoja sela kako bi se nastanili u gradovima, najveća migracija u istoriji sada se smanjuje.

"Otprilike tri četvrtine kineskih gradova gubi stanovništvo. Za jednu deceniju, čak i pod pretpostavkom da će neki ljudi otići u gradove, više od 600 miliona kineskih građana i dalje će živeti u gradovima koji se smanjuju", kaže Song.

Kina je suočena s rizičnom tranzicijom. Počinje da menja svoj model rasta s prekomernog oslanjanja na nekretnine prema drugim pokretačima rasta, poput visokotehnološke proizvodnje i primene zelenih tehnologija. Ovde opet podsticaj dolazi od Sija. Popis osam prioriteta objavljenih nakon sastanka oko ekonomskog planiranja krajem 2020. ne samo da je osudio "neuredno širenje kapitala" - za koje se smatra da je bio kôd za špekulacije nekretninama - već je zagovarao i tehnološke inovacije i težnju ugljeničnoj neutralnosti.

 Analitičari kažu da bi za takav prelaz trebalo nekoliko godina. No, iz nedavnih Sijevih izjava o potrebi da Kina sledi zajednički prosperitet jasno je da misli ozbiljno. Tendencija da cene nekretnina porastu u primamljivim područjima te da ostanu ispodprosečne u četvrtima s niskim najamninama, označena je kao pokretač nejednakosti između bogatih i siromašnih.

"Slogan o zajedničkom prosperitetu je narativna promena koja otvara put za promenu modela rasta. To pojašnjava da usporavanje rasta BDP-a nije neuspeh za kinesku Komunističku partiju", ističe Miler.

Ipak, obični ljudi širom Kine trpe zbog sloma tržišta nekretnina. Su (36) živi u gradu Sinjangu i radi kao sekretarica u lokalnoj fabrici. Nezina je majka kupila visokoprofitni investiconi proizvod od Evergrande-a kako bi pokrila račune za lečenje raka pluća u kasnoj fazi. No, obećani povrat od 7,5 posto na ulaganje od 31.000 dolara, nije se ostvario. Umesto toga, Evergrande odbija da plati, jer čuva gotovinu kako bi izbegao potencijalno velike neizmirene obaveze.

"Moji roditelji su u Evergrande uložili sve što imaju. Ovo više nije samo ekonomsko pitanje, ovo je apsolutno ogromno društveno pitanje. Ako se problem ne reši na odgovarajući način, biće ozbiljnih posledica. Ako se zdravstveno stanje moje majke zbog toga pogorša, boriću se svaki dan s Evergrande-om", naglasila je Su.