Nekretnine - Srbija

Turista zaštićeniji od prevarenog kupca stana

Može li država da utvrdi i kazni odgovorne za višegodišnje prevare pri kupovini stanova, čijih žrtava ima oko 20.000, kao što je to efikasno demonstrirala pri zaštiti turista koji su letovali u Egiptu preko turističke agencije „Konte”?

Nadležni tvrde da je turističku agenciju bilo lako pozvati na odgovornost jer je u nadležnosti samo jednog ministarstva – trgovine, a da mućke sa stanovima tek sada pokušava da spreči uvođenjem kontrole kupoprodajnih ugovora i lične karte investitora. Uz priznanje da je kriminal u trgovini stanovima dugo bio zapostavljen. Tek je završen nacrt zakona o prometu nepokretnosti, uvodi se registar investitora i kontrola zaključenih ugovora.

Za desetak dana Ministarstvo za prostorno planiranje sačiniće pravilnik o registru investitora. U njemu će biti popisani graditelji u svim opštinama, a uvidom u bazu podataka kupci će moći da saznaju je li investitor likvidan, da li se protiv njega vodi neki sudski spor, jesu li urbanistička i građevinska inspekcija imale primedbe na njegov dosadašnji rad. Na osnovu ovoga budući kupci stanova steći će sliku o onome od koga kupuju nekretninu.

Do 1. januara ove godine u sudovima nije bilo jedinstvene baze podataka o zaključenim ugovorima i o prodatim stanovima, što znači da je nekoliko kupaca istog stana to moglo da učini u bilo kom sudu a da ne znaju da li je njihova nepokretnost već prodata. Da bi se stalo na kraj višestrukim prodajama stanova, Ministarstvo pravde je načinilo prvi korak uvođenjem softvera koji za sada funkcioniše samo u Beogradu, Novom Sadu, Kragujevcu i Nišu. Takav sistem, najavljuju iz ovog ministarstva, do kraja avgusta biće uveden u sve osnovne sudove u Srbiji i automatski će biti moguće proveriti da li je jedan isti stan predmet više kupoprodajnih ugovora. Jer softver kod drugog pokušaja overe prepozna adresu, ime kupca i prodavca i izdaje se nalog za obustavljanje postupka.  

Aleksandra Damnjanović-Petrović, pomoćnica ministra za prostorno planiranje, kaže da je to ministarstvo podržalo pravosuđe pri uvođenju kontrole overe kupoprodajnih ugovora, ali ono samo nije nadležno da sprovodi bilo kakve mere.

– To je važan korak i mislim da u budućnosti više neće biti višestrukih kupovina stanova. Dosadašnje prevare su procesuirane i svaka od njih je u nekoj fazi postupka – kaže pomoćnica ministra.

Ona napominje da se prodaja u sivoj fazi ne može sprečiti jer nju priznaju i Zakon o prenosu apsolutnih prava, kao i budući zakon o prometu nepokretnosti. Kako država nema mehanizme da spreči zloupotrebe, kupcima stanova u sivoj fazi preostaje jedino da sami provere kome daju novac kako ne bi doživeli sudbinu više od 1.000 prevarenih samo u naselju „Filmski grad” i u Južnom bulevaru u Beogradu i još ko zna koliko na brojnim lokacijama širom Srbije.

Nikakva kontrola do sada nije bila moguća jer su na tržište devedesetih godina prošlog veka uleteli razni preduzimači bez prethodnog iskustva u građevini koji su hteli da podizanjem stanova na brzinu obrnu veliki novac. Mnogi od njih se nisu ni registrovali već su radili kao fizička lica. I oni koji su otvorili firme ušli su u posao sa minimalnim ulozima.

Lokacije su tada mogli dobiti jeftino od opština ili sklapanjem ugovora sa privatnim korisnicima zemljišta, koji su velike parcele sa svojim dotrajalim kućicama davali u zamenu za stanove u zgradama koje je trebalo da budu podignute na tom mestu. Gradnju bi potom finansirali sami kupci plaćanjem stanova unapred. Novopečeni „neimari” izbegavali su da, kao na normalnim tržištima, uzimaju kredite od banaka i rade pod zaduženjem s tim kapitalom. Svoja sredstva nisu morali da daju ni preduzećima koja su imala operativu za izvođenje radova već bi se sa njima, kao i sa korisnicima zemljišta, prebijali udelom u izgrađenim kvadratima.

Tako se sve odvijalo van institucija i bez mogućnosti za nadzor. Investitori i izvođači radova, poslujući na međusobnu kompenzaciju, nisu rizikovali sopstvene pare već jedino životne ušteđevine kupaca stanova, koji bi izvisili kada bi se oni kojima su poverili svoj novac posvađali oko podele kvadrata. Preduzimači praktično nisu reskirali čak ni svoju slobodu pošto im je policija veoma teško ulazila u trag zato što su otvarali više firmi i prijavljivali boravak na raznim adresama. Zato je većina njih uspešno izbegavala čak i saslušanje, kamoli zatvor.

U takvim okolnostima kupcima stanova je isključivo sreća mogla da pomogne. Jer ne samo da država nije imala nadzor nad građevincima koji prodaju nekretnine u sivoj fazi nego je i gotovo bilo neizbežno da se investitor, suinvestitor, izvođači i podizvođači posvađaju kada treba da razmrse račun ko šta kome duguje u zgradama koje još nisu ni izgrađene. Teško da nije bilo slučajeva kada svi ti partneri nisu ni nameravali da pokupe novac kupaca i nestanu iza paravana novih firmi pre nego što završe stanove, već su se i sami, pokušavajući jedan od drugog da „uštinu” neki kvadrat na sitno, zapetljali u prebijanju međusobnih dugova. Da neko od njih nije bio preterano pohlepan mogli su se ograničiti na neprimetno uzajamno potkradanje posle koga bi svi ostali zadovoljni, pa i kupci pošto bi dobili stanove.

Ovako, dešava se da većina učesnika tog vrzinog kola, osim onih najveštijih koji ispumpaju nešto novca na račun sa strane, ostane posvađana i sa nenamirenim dugovima. Kupci prođu najgore jer ostanu bez stana koji su platili a sa dugovima rodbini, prijateljima i bankama od kojih su pozajmili novac da bi se napokon skućili.