Nekretnine - Hrvatska

U Agrokoru na pomolu nova oveća financijska operacija, teška oko pola milijarde kuna

U Agrokoru je na pomolu nova oveća financijska operacija, teška oko pola milijarde kuna ili 66,4 milijuna eura. To je, naime, vrijednost nove runde tzv. privremene prodaje nekretnina po modelu “sale and leaseback” kojim su ovaj put obuhvaćena četiri Konzumova trgovačka centra u kojima će Konzum idućih 12 godina biti u najmu.

Dvije lokacije u Zagrebu te po jednu u Dubrovniku i Velikoj Gorici trebao bi preuzeti južnoafrički nekretninski fond Tower Property Fund. Iz Agrokora su nedavno potvrdili da su “u tijeku finalni pregovori oko sale and leaseback suradnje” Konzuma sa spomenutim fondom te da bi transakcija trebala biti zaključena u travnju.

I uprava Tower fonda ovih je dana najavila skoro zaključenje njihove najveće akvizicije, za koju je preliminarni sporazum postignut krajem siječnja. Kao i obično, financijske operacije tog reda veličine prate propitivanja za što će se iskoristiti novac koji će po njezinu zaključenju sjesti najvećoj privatnoj kompaniji u Hrvatskoj.

Pita li se domaće financijaše, prilično je izvjesno da je motiv Agrokora poboljšanje financijske strukture, odnosno pokazatelja financijske poluge. Oni utječu na percepciju kreditnih rizika i općenito uvjete financiranja, ali prilikom operacija zaduživanja investitori nerijetko inzistiraju i na klauzulama koje se referiraju na određeni omjer neto duga i dobiti iz poslovanja prije amortizacije (EBITDA). 

Skori aranžman Agrokorova Konzuma i južnoafričkog fonda važan je, prema svemu sudeći, i s tog aspekta. Ali to je Agrokoru barem podjednako važno i u slučaju Mercatora koji je još potkraj 2014. bio najavio plan da na sličan način iskoristi velik portfelj vlastitih nekretnina za smanjenje pokazatelja zaduženosti. Agrokoru je to, među ostalim, bitno radi punog preuzimanja kontrole nad novčanim tijekovima te članice koncerna, ističe dobro upućeni financijaš.

Pritom cilja na ograničenja koja za Agrokor proizlaze iz uvjeta definiranih postojećim financijskim aranžmanima, prema kojima pojedine članice grupe u pogledu korištenja novčanih tijekova imaju različit status (tzv. unrestricted, odnosno restricted subsidiaries). Ta vrsta ograničenja aktualna je za Todorićev koncern kod Mercatora. Na to upućuju i fusnote iz posljednje dostupne Agrokorove prezentacije inestitorima (iz travnja prošle godine), kao i opaske posljednjeg Moody’sova izvješća vezanog uz rejting Agrokora.  

Neslužbeno se čuje da je Agrokoru u tom kontekstu važno da Mercator svede omjer neto duga i EBITDA-e na četiri, pa bi se u dogledno vrijeme i od njega možda moglo očekivati objavu sličnoga deala s nekretninama. Koliki je taj omjer duga trenutno, teško je reći, a jednako vrijedi i za Grupu Agrokor. Konsolidirano izvješće Agrokora za 2015. zacijelo ne treba očekivati još nekih pola godine. Izvješće za 2014. pak bilo je u znaku preuzimanja Mercatora, čija je integracija te godine tek započeta.

Zbog toga su i u prošlotravanjskoj prezentaciji konsolidirani financijski pokazatelji i sinergijski efekti iskazivani uz napomenu da se radi o “pro forma” standardu izračuna. U Moody’su su u svom izvješću o Agrokoru od prije godinu i pol iskazali vjeru u pozitivne sinergijske efekte akvizicije Mercatora na Agrokorovu EBITDA. Pritom su iznijeli i procjenu da bi uspješna integracija u 12-18 mjeseci mogla rezultirati padom omjera neto duga i operativne dobiti na oko 4,5 (puta). Zasad je nepoznanica jesu li sinergijski efekti doista približili taj pokazatelj toj razini.

No, skori aranžman s Tower Property fondom svakako bi trebao pridonijeti spuštanju Agrokorova omjera duga. Tih pola milijarde kuna smanjuje njegov neto dug neovisno o tome kojim će se tempom i iskoristiti za rješavanje dospijevajućih dugova. Istodobno se obveze po operativnom leasingu knjiže kao troškovi poslovanja, a premda će to biti uteg za operativnu dobit (nazivnik), računica oko njihova omjera je poticajna za posao s Tower fondom. 

Dakako, analitičari imaju u vidu što stoji iza takvih načina smanjenja omjera duga, a posve je druga priča i koliki će prinos koncern Ivice Todorića morati osigurati južnoafričkom fondu, jer i u aranžmanima poput sale and leasebacka apetiti investitora su nalik onima kod duga. Čini se ipak da su tim poslom u konačnici zadovoljne obje strane, pri čemu u Tower fondu ističu kako je skora hrvatska akvizija dio njihove “strategije osnivanja europske offshore platforme u potrazi za novim tržištima i visoko kvalitetnim nekretninama”. Možda koju takvu za neko vrijeme prepoznaju u Mercatorovu portfelju. 

Cilj: 30 posto objekata prodati investicijskim tvrtkama

Južnoafrički investicijski fond Tower Property prošloga se tjedna na svom internetskom portalu pohvalio kako je nastavio investirati na hrvatskom tržištu kupujući, prema njihovoj ocjeni, vrlo atraktivne i dugoročno isplative nekretnine. U vrlo opširnoj vijesti objavio je kako su zaključili preliminarni sporazum o preuzimanju četiriju nekretnina Agrokora, odnosno Konzuma, te da će ugovor, ukupno vrijedan 66,4 milijuna eura, prema njihovim očekivanjima biti konzumiran primopredajom objekata u travnju ove godine. 

Radili s VMD-om

Tower Property od Agrokora će u paketu preuzeti poslovno-trgovački centar Meridijan 16 smješten u zagrebačkom naselju Gračani, Sub City u Župi Dubrovačkoj te dva Super Konzuma, jedan u Zagrebu i drugi u Velikoj Gorici. Premda navode da paralelno s realizacijom ove transakcije rade i na registraciji svoje podružnice u RH koja će postati "europska 'offshore' platforma u potrazi za novim tržištima koja pružaju raznolike mogućnosti za ulaganja u visokokvalitetne nekretnine", Tower Property već je ovdje trgovao.

Bilo je to s kompanijom VMD u suvlasništvu poduzetničkog dvojca, Antuna Mikeca i Željka Vučemila. Od njih je u rujnu 2015. preuzeo jedan od nebodera koji je VMD izgradio u poslovnom kompleksu u Strojarskoj ulici u Zagrebu. Cijena je navodno bila 23,7 milijuna eura.

Tada su vlasnici Towera najavili i kako su pripravni na ovdašnjem tržištu nekretnina već u roku godinu-dvije investirati čak oko 200 milijuna eura zato što ocjenjuju kako je riječ o tržištu koje ima budućnost. Dolazak u Hrvatsku zapravo je njihov prvi poslovni iskorak izvan matičnog tržišta.

Lista transakcija

Todorićevo trgovanje s južnoafričkim fondom zapravo je tek jedna u nizu sličnih transakcija odrađenih proteklih godina. Uvertira je 'odigrana' još 2007., kad je vlasnik Agrokora tvrtki Carpathian Plc prodao šest objekata Konzuma (dva u Zagrebu te po jedan u Dugom Selu, Kutini, Samoboru i Slavonskom Brodu) za 53,7 milijuna eura.

Posao je realiziran kroz model 'sale and leaseback', prema kojem vlasnik prodanu nekretninu odmah unajmljuje na dulji rok, a dobiveni novac investira u neke nove projekte. Ovakav biznis posebno je zanimljiv vlasnicima trgovačkih lanaca kojima nije presudno posluju li u vlastitim ili unajmljenim kvadratima. Sljedeća runda prodaje/najma realizirana je u svibnju 2010. godine, kad je Todorić (ne)očekivano unovčio poslovno-distribucijski centar u Zagrebu, prepustivši ga investicijskoj tvrtki W. P. Carey za 77 milijuna eura.

Tvrtka King Sturge Hrvatska tada ju je ocijenila najvećom logističkom transakcijom u jugoistočnoj Europi unatrag 18 mjeseci. Već u idućoj 2011. još šest velikih objekata Konzuma promijenilo je vlasnika. U Agrokoru tada medijima nisu bili pripravni otkriti je li točna informacija da su tvrtki Rockspring prodali šest nekretnina za 50 milijuna eura, no potvrdili su da je strategija povratnog najma model koji ih zanima te da će nastaviti s njegovom provedbom uz krajnji cilj da 30 posto svojih maloprodajnih objekata prepuste nekretninskim fondovima ili partnerima investitorima. Ta je najava upravo ušla u novu fazu jer će Agrokor za četiri lokacije Konzuma dobiti 66,4 milijuna eura.