Nekretnine - Srbija

Velika potražnja stambenih kredita uprkos skupim nekretninama

Na drugoj strani tasa su niske kamate, odnosno povoljni uslovi zaduživanja i to što banke sada masovnije odobravaju zajmove sa deset odsto učešća umesto dvadeset, kao i za nezavršene stanove. Stručnjaci navode da je poznato da kada su kamate na ove zajmove niske da onda rastu cene nekretnina kao što je sada slučaj i obrnuto.

U Narodnoj banci Srbije (NBS) kažu da se od prošle godine, kada su propisima omogućili bankama da lakše odobre zajam za kupovinu prvog stana sa deset odsto učešća i za kupovinu u sivoj fazi gradnje, broj banaka koji ih daju povećao. U prvom slučaju najmanje sedam banaka ih odobrava, a u drugom šest.

Rajfajzen banka je jedna od tih koja odobrava stambeni kredit s deset odsto učešća od početka stupanja na snagu pomenutih mera i do sada su odobrili 202 takva zajma ukupne vrednosti 16,2 miliona evra. U njihovom slučaju tražnja za novim i „starim” stanovima je ujednačena. Kad je reč o uslovima za odobrenje, maksimalan iznos određen je kreditnom sposobnošću klijenta, odnosno određuje se na isti način kao kod kredita koji imaju veće učešće, dok je maksimalni rok otplate 360 meseci. Kamatna stopa je nepromenjena u odnosu na standardni model stambenog zajma što znači da je promenljiva 3,24 odsto, plus tromesečni euribor koji je negativan i fiksna od 3,45 do 3,95 odsto u zavisnosti od roka otplate kredita.

Iz NBS navode da stambeni zajmovi već nekoliko godina imaju izražen trend rasta, čemu doprinose pozitivni trendovi na tržištu nekretnina, uključujući i kontinuirani rast broja završenih stanova od 2016. godine, kao i povoljni uslovi zaduživanja i rast raspoloživog dohotka. Tražnja stanovništva za kreditima rasla je i od proglašenja pandemije virusa korona, čemu su svakako doprinele i proaktivne mere NBS čiji je cilj bio da ublaže negativne posledice krize i očuvaju potrošačko i investiciono poverenje. Konkretno, u vezi sa rastom stambenog kreditiranja, centralna banke donela je odluku da snizi propisano minimalno učešće za kupovinu prve stambene nepokretnosti sa 20 na 10 odsto, kao i da smanji minimalni stepen izgrađenosti objekta čiju je kupovinu moguće finansirati stambenim zajmovima banaka.

„Nominalno posmatrano, prirast stambenih kredita u deset meseci 2021. godine (65,8 milijardi dinara) veći je za više od 30 odsto u odnosu na celu prethodnu godinu, a učešće stambenih zajmova u ukupnim kreditima povećano je za gotovo dva procentna poena u odnosu na kraj 2020. i u oktobru je iznosilo 38,5 procenata. Na pozitivne trendove na tržištu stambenih kredita ukazuju i rezultati ankete o kreditnoj aktivnosti prema kojima su banke ocenile da su standardi po kojima su odobravani stambeni zajmovi ublaženi, a da je tražnja stanovništva za ovom vrstom kredita povećana, što očekuju da se nastavi i u narednom periodu.

Uslovi uzimanja stambenih kredita znatno su povoljniji zahvaljujući prethodnom ublažavanju monetarne politike NBS za dinarske kredite i Evropske centralne banke za devizno indeksirane kredite. Na povoljnije uslove zaduživanja odrazili su se i pad premije rizika zemlje i povećanje kreditnog rejtinga. Konkretno, u oktobru ove godine evroindeksirani stambeni krediti odobravani su po prosečnoj stopi od 2,6 odsto što je gotovo najniži nivo kamatnih stopa na ovu vrstu zajma do sada”, kažu u centralnoj banci.

Iz NBS naglašavaju da banke, kao i do sada, odobravaju kredite u skladu sa svojom poslovnom politikom i sopstvenim procenama rizika, te i dalje mogu da zahtevaju i veće učešće potrebno za odobravanje stambenog zajma i u pogledu kreditiranja kupovine prve stambene nepokretnosti.

Kredit za prvi stan s učešćem od deset odsto za onog koji ga otplaćuje u startu znači manji trošak, ali ne i ubuduće. Jer, on dobija veći mesečni anuitet, ali i plaća kamatu banci na veći kreditirani iznos od 90 odsto zbog čega je ovakav zajam u krajnjem rezultatu skuplji. Na primeru kredita od 45.000 evra s različitim učešćem, s kamatom od 2,7 odsto i periodom otplate od 20 godina vidi se da ne samo da je mesečna rata veća za dvadesetak evra, već i da na ime kamate mora da se plati oko 1.400 evra više. U slučaju zajma s većim učešćem zajmoprimac manje novca pozajmi od banke, manje joj sredstava da na kamatu i ima i niži mesečni anuitet. Ukoliko hoće da prevremeno otplati zajam bolja mu je pozicija jer banci manje duguje.