Nekretnine - Srbija

Za šest meseci kvadrat u novogradnji poskupeo za devet odsto

Ovo je ubedljivo najviša stopa rasta u poslednjih 10 godina, dok su ovako značajne stope rasta poslednji put na nivou EU viđene pre svetske ekonomske krize iz 2008, navodi Aleksandar Radivojević, istraživač Fonda za razvoj ekonomske nauke Ekonomskog fakulteta u Beogradu u analizi kretanja cena nekretnina u Srbiji i svetu.

U našoj zemlji u prvih šest meseci prošle godine cena kvadrata novoizgrađenih stanova porasla je za čak devet odsto. Niske kamatne stope, uz visok rast zarada u evrima, kao i rast štednje, doveli su do povišenja cena nekretnina u 2020. uprkos recesiji. Ovaj rast nastavljen je i u 2021. godini.

„Može se reći da situacija u Beogradu prati trend na nivou zemlje, ali je ipak realnije kazati da ga diktira, s obzirom na to da se oko 50 odsto vrednosti novca potrošenog na nekretnine u Srbiji odnosi na glavni grad. Pad broja kupljenih stanova zabeležen 2019. i 2020. verovatno bi bio nastavljen, ali je uz smanjivanje referentne kamatne stope, pad bankarskih kamatnih stopa i labavljenje uslova odobravanja kredita, rast mase stambenih zajmova bio značajan, samim tim povećavajući i učešće stambenih kredita u ukupnoj količini novca potrošenog na kupovinu stanova u Beogradu. Na osnovu uporedne analize sa sličnim gradovima u svetu može se oceniti da je cena stambenog prostora u Beogradu precenjena, i u pogledu uslova života zbog veoma lošeg kvaliteta vazduha, stanja infrastrukture… i u pogledu odnosa cena nekretnine i prosečne zarade u Beogradu. Pored ovih faktora, na rast cena nekretnina uticao je i porast realnih plata i zarada u evrima”, smatra Radivojević.

Dodaje da treba imati u vidu da je rast plata u uslovima niske inflacije predstavljao verovatno značajan faktor poskupljenja nekretnina, ali da rast inflacije, koji je osetan, polako smanjuje deo raspoložive zarade građana za planiranu štednju za kupovinu stana i, ili otplatu stambenih kredita. Rast inflacije će tako uticati negativno na dalji rast cena nekretnina, u kojoj meri, nije moguće trenutno oceniti.

Obim prometa na tržištu u konstantnom je porastu. U prvih šest meseci 2021. promet je jednak iznosu za celu 2017. kada je iznosio 2,9 milijardi evra.

„Kretanje cena na tržištu nekretnina u Srbiji najčešće se posmatra, opravdano ili ne, kroz kretanje cena na tržištu Beograda. Više od 50 odsto vrednosti novca potrošenog na nekretnine u Srbiji odnosi se na Beograd, gde je ujedno i najveći broj prodatih nekretnina tokom godine. Kretanje na tržištu nekretnina u glavnom gradu možemo posmatrati isključivo na osnovu kretanja cena novoizgrađenih stanova, usled činjenice da zvanična statistika ne objavljuje prosečnu cenu stanova starogradnje u Beogradu. Prema podacima RZS-a, za svega šest meseci 2021. prosečna cena stanova novogradnje na teritoriji Beograda porasla je za devet odsto u odnosu na prosek 2020. Ukoliko posmatramo međugodišnju stopu rasta u junu 2021. ovaj rast je čak i veći i iznosi 11,6 odsto. Ovi podaci ukazuju na ono što je u javnosti uveliko poznato, novoizgrađeni stanovi u Beogradu nezaustavljivo poskupljuju iz godine u godinu”, napominje Radivojević.

Ukupan broj prodatih stanova novogradnje i starogradnje u Beogradu nakon višegodišnjeg perioda značajnog rasta, zabeležio je neznatan pad od dva odsto u 2019. godini, da bi u 2020. taj pad iznosio čak 15 odsto. Velika je verovatnoća da bi trend pada broja kupljenih nekretnina u Beogradu započet u 2019. i izrazito primetan u 2020, bio nastavljen da nije došlo do pandemije kovida 19 na koju su centralne banke reagovale smanjenjem referentnih kamatnih stopa i olakšanih uslova zaduživanja na tržištu stambenih kredita.

Kretanje cena na tržištu nekretnina generalno prati trend privrednog rasta i uslova na tržištu bankarskih kredita. Koliko je značajan uticaj niskih kamatnih stopa na rast tražnje za stanovima, ukazuje i podatak da je učešće stambenih kredita u kupovini stanova na kraju 2019. godine u Srbiji iznosilo 29 odsto. U prvoj polovini 2021. iznosi 37, a u Beogradu čak 39 odsto.

Pad cena možda od 2024.

Na sajtu mojanekretnina.rs navode da je teško prognozirati kada će cene nekretnina pasti. Usled visoke inflacije kao i poskupljenja građevinskog materijala procene su da cene nekretnina neće pasti do 2024. godine.

Oni očekuju u 2022. nastavak rasta cena. Ako se ništa značajno ne desi u pogledu inflacije taj rast bi mogao da bude oko 10 odsto s tim da se porast cena očekuje na lokacijama koje su prethodnih godina zabeležile manji rast. Ono što bi moglo da se desi u 2022. jeste porast udela kreditnih kupaca u odnosu na kupce iz gotovinskog plaćanja. To može produžiti visoku tražnju za nekretninama i uticati na nastavak trenda poskupljenja nekretnina.

Beograd pokazuje znake „hlađenja” posle rasta cena od 16,72 odsto u 2020. i pitanje je da li će u 2022. preći više od deset odsto, jer postoje lokacije čija cena jednostavno ne može više da raste. Ono što je primetno jeste i izmeštanje centra grada na „Beograd na vodi” i južno od njega pa se može očekivati rast cena nekretnina oko „Beograda na vodi” kao i na Novom Beogradu koji postaje sve bliži tom centru.