Nekretnine - Srbija

Zakon koji je otoplio poslovnu klimu

Promene Zakona ”oslobodile” su 88 miliona evra do sada zarobljenog kapitala koji je čekao ukidanje naknade za konverziju prava korišćenja građevinskog zemljišta u pravo svojine.

Veoma smo zadovoljni izmenama Zakona i ta reforma imaće pozitivan uticaj na naše poslovanje.

Ovaj jedinstven stav 90 odsto privrednika (kompanija) anketiranih u istraživanju Nacionalne alijanse za lokalni ekonomski razvoj (NALED) odnosi se na efekte ukidanja naknade za konverziju na pretvaranje prava korišćenja u pravo svojine nad građevinskim zemljištem. Naknada je ukinuta izmenama Zakona o planiranju i izgradnji, usvojenim u Skupštini Srbije krajem jula 2023. godine.  

Zakon o planiranju i izgradnji značajno je unapredio poslovno okruženje,omogućavajući kompanijama daslobodnije investiraju i otvaraju nova radna mesta.

Ne pamti se da je privreda ovako plebistitarno pohvalila neki sistemski zakon, kao popravku Zakona o planiranju i izgradnji. Pokazalo se da je lobiranje privrede naišlo na razumevanje zakonodavaca i da su  predlagači izmena pogodili ”u metu” s ukidanjem naknade za konverziju, jer je ta promena blagotvorno uticala na poslovnu klimu i podstakla investicione ambicije brojnih kompanija koje sada lakše mogu da planiraju rast prihoda i zapošljavanje novih radnika. Ove izmene školski su primer kako država samo svojom zakonodavnom aktivnošću i bez previše direktnog uplitanja na tržištu može kompanijama da pomogne u širenju poslovanja i razvoju i da privredi omogući veći rast i veće prihode a radnicima više posla i sigurnije zarade. A sve to zajedno značajno podstiče rast bruto domaćeg proizvoda.

Za samo osam meseci, od kada su stupile na snagu izmene i dopune Zakona o planiranju i izgradnji, nadležnim državnim organima podneto je 2.169 zahteva za konverziju bez naknade, od čega je pozitivno rešeno već više od polovine. Međutim, unutar tih osam meseci zanimljiva je dinamika – za prva četiri meseca bilo je podneto 180 zahteva, a onda se u naredna četiri meseca broj podnetih zahteva povećao 12 puta. To samo govori da su privrednici bili u pravu kad su insistirali na ukidanju naknade za konverziju, a kad je ukinuta onda su ozbiljno analizirali uticaj tog ukidanja na poslovanje svojih kompanija i zaključili da im Zakon sada omogućava komotnije uslove za investiranje.

Prema istraživanju Nacionalne alijanse zalokalni ekonomski razvoj (NALED), 90% preduzeća je izjavilo da je ukidanjenaknade za konverziju pozitivno uticalo na njihovo poslovanje.

NALED-ovo istraživanje pokazalo je da skoro polovina kompanija, koje su podnele ili se spremaju da podnesu zahtev za pretvaranje prava korišćenja građevinskog zemljišta u pravo svojine, planira investicije na tim lokacijama, trećina je u postupak ušla kako bi postali vlasnici građevinskog zemljišta, a samo 11 odsto planira da proda placeve (na  kojima će neki novi investitori sigurno ulagati novac u nove projekte). Od privrednika, koji su se u anketi izjasnili da planiraju nove investicije na tom zemljištu, dve trećine (66 odsto) ulagaće u proizvodne i energetske objekte i skladišni prostor a svaki četvrti namerava da gradi stambeno-poslovne objekte. Trećina anketiranih preduzeća očekuje da će posle završene konverzije investirati između 500.000 i milion evra, svako peto preduzeće uložiće od milion do pet miliona, a 17 odsto navodi da će investirati više od pet miliona evra. Prosečna površina građevinskog zemljišta, koje je predmet zahteva za konverziju, prema rezultatima istraživanja iznosi 3,5 hektara. Ukupno posmatrano, za građevinsko zemljište površine oko 1,2 miliona kvadratnih metara (za koje se neće  plaćati naknada za konverziju) planirane su investicije od čak 88 miliona evra. Za očekivati je da će tako velike investicije posle realizacije doneti mnogo više novca (kroz poreze i doprinose) u državni budžet od onih 30 miliona evra koje je država prikupila naplatom naknade za konverziju u periodu od 2013. do 2023. godine.

Ukupna vrednost investicija je oko 88miliona evra na 1,2 miliona kvadratnihmetara zemljišta na zemlji za koju se neće naplaćivati naknada za konverziju.

Deo budžetskih prihoda doći će i iz zarada novozaposlenih, koji će na taj način steći veću kupovnu moć i tako svojom potrošnjom uticati na rast bruto domaćeg proizvoda. Polovina ispitanika u istraživanju NALED-a očekuje da će besplatna konverzija pozitivno uticati na rast zaposlenosti posle realizacije planiranih investicija i da će svaka  investicija doprineti u proseku sa oko 50 novih radnih mesta.

Kako sve to izgleda na konkretnim primerima investiranja moguće je sagledati u slučajevima tri velike – jedne domaće i dve inostrane – kompanije.

Poznati domaći proizvođač hrane Neoplanta, članica NELT Grupe, do skoro je odustajala od proširenja kapaciteta zbog nemogućnosti dobijanja građevinske dozvole za izgradnju. Ali, posle uspešno sprovedenog postupka konverzije bez naknade pokrenut je projekat  instalacije solarnih panela što će kompaniji doneti ogromne energetske uštede, šansu da se dalje razvija i zapošljava nove radnike. Inače, solarni paneli trebalo bi da obezbede 30 odsto godišnjih potreba Neoplante za električnom energijom. Investicija će koštati oko dva miliona evra i biće veliki korak u korišćenju zelene energije, čime će čitav proces proizvodnje u značajnoj meri biti oslonjen na ekološki prihvatljiv način rada.

Prema istraživanju NALED-a, polovinaispitanika predviđa da će politika slobodne konverzije pozitivno uticati na zapošljavanje, pri čemu svaka investicijapotencijalno otvara oko 50 novih radnih mesta.

Besplatna konverzija zemljišta značajno će ubrzati još dve velike investicije. Niška fabrika duvana Filip Moris investiraće 100 miliona dolara u proširenje proizvodnje (bezdimni duvanski proizvodi) i svoju ukupnu investiciju u Srbiji (posle 23 godina poslovanja) zaokružiti na milijardu dolara. A poznati proizvođač bezalkoholnih pića Koka Kola još prošle jeseni podnela je zahtev za konverziju prava korišćenja građevinskog zemljišta u pravo svojine bez naknade jer planira investiciju od 35 miliona evra.

U svim ovim investicionim projektima važnu ulogu ima građevinska industrija koja treba da gradi nove proizvodno-skladišne prostore i stambeno-poslovne objekte. Očekuje se da će besplatna konverzija zemljišta doprineti daljem rastu građevinarstva koje je prošle godine zabeležilo skromniji rast nego 2022 (međugodišnji rast izdatih građevinskih dozvola bio je 1,4 odsto i za 5,1 odsto niži je bio broj podnetih zahteva za lokacijske uslove). Međutim, za bilo kakav rast građevinskog sektora biće potrebni novi radnici kojih u Srbiji nema dovoljno. Da bi taj problem donekle bio ublažen Srbija je otvorila tržište radne snage u okviru inicijative Otvoreni Balkan i time omogućila slobodno kretanje radnika sa Severnom Makedonijom i Albanijom. Iako se često izražavala skepsa u delotvornost te ideje, za samo mesec dana prijavilo se 2.200 zainteresovanih radnika da radi u Beogradu i Srbiji. Najviše zainteresovanih je iz Severne Makedonije. Sektor u Srbiji kome je najpotrebnija radna snaga je građevinarstvo, pa se očekuje da će priliv zainteresovanih radnika iz dve zemlje-partnera (Severne Makkedonije i Albanije) u Otvorenom Balkanu biti još veći. Tome doprinose i nedavno objavljeni podaci o spremnosti srpskih poslodavaca da se prilagođavaju kretanjima na tržištu rada i usklađuju zarade u građevinskoj industriji. Nesumnjivo je da je srpsko tržište građevinske radne snage regionalno konkurentno što se tiče zarada jer se mesečna ponuda zarada, u zavisnosti od vrste posla, kreće od 800 do 1.750 evra uz druge beneficije kao što su plaćen dodatni rad na terenu, obezbeđen smeštaj, plaćen prevoz i topli obrok.

Da bi rešila nedostatak radne snage, Srbija je iskoristila inicijativu Otvoreni Balkan da otvori svoje tržište rada za radnike iz Severne Makedonije i Albanije,omogućavajući im slobodno kretanje.

Prema do sada dostupnim investicionim planovima Srbija bi i narednih godina trebalo da bude zemlja priliva građevinskih radnika iz regiona, bez obzira da li će oni dolaziti u okviru inicijative Otvoreni Balkan ili drugim tržišnim i neformalnim kanalima (misli se, pre svega, na radnike iz Bosne i Hercegovine i Crne Gore). Potreba za novom kvalifikovanom radnom snagom u građevinarstvu biće još više izražena zbog velikih infrastrukturnih projekata – autoputevi, železnica, EXPO27, metro – koje država Srbija realizuje kroz model javno-privatnog partnerstva sa velikim i poznatim međunarodnim kompanijama. U tom kontekstu za očekivati je da tržište radne snage neophodne građevinarstvu bude još konkurentnije.